北台二房小宅銷售率 佔整體5成以上

根據市調，2014年北台灣房市銷售主流是二房小坪數住宅，銷售率達到所有類型產品的5成以上，獨佔鰲頭。

針對近來十分沉重的市場壓力，建商都把矛頭指向政府打房，其中市況最淒慘的是台北市，台北市不動產開發公會理事長陳春銅就直指「豪宅及高級住宅」已經被判死刑，說明市況低迷程度；新北市不動產開發公會理事長劉炳煌說，市場上只有小坪數還賣得動。

房地合一稅 擬從輕課徵

房地合一課稅制新版規劃出爐，轉向「輕稅」，房產利得改採單一稅率，並大幅下降至17%；並增訂具體實施日期的日出條款，採行雙軌課稅制，實價課稅範圍僅限新制施行前五年取得的房產。

財政部初步設定，2016年為房地合一實價課稅的施行首年，依只對施行前五年取得的房產實價課稅原則，則2011年以前取得的不動產，即使在房地合一實施後出售，仍維持現制不變，即房屋及土地分別課稅。

自地建屋出售 免稅條件趨嚴

財政部賦稅署昨（28）日發布最新解釋令，個人持有1年以上自用住宅用地，若有自地自建、拆除改建或合建分屋等情況，必須符合一定條件，才能免辦營業登記，免課徵營業稅及營所稅。官員強調，新規定可望減少囤房囤地現象，有防弊的作用。

財政部表示，上述條件包括：一、個人持有土地屬於非自用住宅用地，或持有未滿1年的自用住宅用地，該地若屬於都市土地未超過3公畝、非都市土地未超過7公畝者；二、未設有固定營業場所、營業牌號或僱用員工的情形。

桃園囤房稅 自用第6棟起稅率3.6％

桃園市打房！市府市政會議昨天通過「桃園市房屋稅徵收率自治條例」草案，也就是所謂的「囤房稅」，規定沒有出租、營業的自用住宅，前三棟的房屋稅一律一．二％，但第四、第五棟調高到二．四％，第六棟及以上調高到三．六％，市議會未來如果通過，桃園市自用住宅稅率將與台北市相同，比其他四都高出許多。

永康街655萬/坪 北市新店王

北市地政局今揭露北市最新登錄不動產交易實價，大安區店面單價再創新高。永康街22.9坪店面總價1.5億，每坪高達655.1萬，成北市新店王。

北市熱區降溫新屋滯銷 房屋交易量跌千億

房屋市場陷入「嚴冬」，不僅建物移轉量創新低點，交易總金額也不斷下探。依據實價揭露資訊，去(103)年1~11月全台6都住宅交易金額僅7千億元，年減達3成，其中台北市和上(102)年度相比下滑逾千億，南港更慘遭「腰斬」。房仲業者表示，在自住買盤縮手、投資客不進場的情況下，重劃區新屋去化問題「大條」，若買氣無法提振，還會再出現更明顯的跌價。

根據實價登錄資訊統計，去年1~11月全台6大都會區住宅交易金額為7,013.4億元，和前(102)年同期的1兆165億元相較，下降近3千億元，減幅達到31%。以台南市年減7%幅度最小，而台北市從3,101.7億元下降至2,055.5億元、新北市3,268.8億元減至2,165.8億元，年降幅均為34%，同居6都之冠，預估全年住宅交易規模在7,600~7,700億元之間。

房地產恐現清倉潮

財政部正在研擬房地合一稅、實價課稅等新制，但稅捐單位早已緊釘並悄悄提高房地產買賣稅負，會計師預言，今年下半年房地產將出現清倉潮，甚至不用到今年下半年，投資客的房地產就會傾巢而出。

中小型會師事務所負責人表示，他的客戶之前賣出10多間房子，總共也不過賺了數百萬元，但補繳稅額後不但沒賺到，反而還倒虧了不少錢，真的讓客戶「痛」到不行。

他說，個人不管是買成屋或者法拍屋，只要被稅捐單位被認定是「經常性買賣不動產」，就要課個人營利所得稅，光是這一紙函令，就足以讓房屋投資客出售房地產要繳重稅甚至無利可圖。

節稅當心！ 贈屋轉售列查稅重點

內政部統計，去年截至11月的不動產贈與件數已逾5萬件，將創史上新高，顯示國人喜好以不動產贈與方式節稅，房仲業提醒，父母買房子送子女，雖省了贈與稅，但未來小孩要賣屋，將面臨驚人財產交易稅，贈之前要多方評估。

永慶房產契約部資深經理陳俊宏表示，國稅局已把贈與屋轉售列為查稅重點，隨著奢侈稅兩年交易限制到期，近來不少民眾將名下受贈房子出售，就都被要求改以出售價格減去申報價格計算獲利，換算起來，比用現金贈與還要繳更多稅。

掌握5原則 勿觸法拍屋地雷

便宜好宅人人都想買，甚至透過法拍程序有機會撿到便宜，不過，日前台南單親媽媽買到法拍筆錄看不到的「隱藏版凶宅」，投標前也沒找代墊銀行，讓她苦於找不到貸款銀行，最終棄標損失保證金。另一位住在新莊的王小姐，只花66萬就在台北市萬華區開心置產，但她買的只是4層樓透天厝房屋的二分之一持分，另一半持分與土地所有權還在原屋主陳姓男子手上，最後法官認為，因為雙方都擁有產權，所以沒有經過對方同意前，都不能居住，買了產權不明的法拍屋，最後搞得連門都進不去，得不償失。

法院在拍賣房屋時，僅針對債務關係做查核，房屋本身條件如漏水、海砂屋、危樓及凶宅等皆不在查證管轄的範圍內，僅以「點交」或「不點交」呈現。依照強制執行法第69條規定，法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等，標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況，不能要法院負責。

房市盤整期西門町、東區A級店面不敗 C咖商圈現原形！

2014年房市低迷，但就台北市店面市場來看，觀光客多、位於交通樞紐旁的A級商圈店面價格不降反增。店面市場達人表示，像是西門町、東區與士林夜市，因為是熱鬧商圈，店面有廣告效應，因此持有者大多惜售以等待政府政策明朗化。但達人也提醒，雖然A級商圈實力堅強中長期來看，價格只會往上走，但是C級商圈店面價格將慢慢打回原形！

交通部觀光局日前統計2014年來台旅客突破990萬人次，創下歷史新高紀錄，年增率24%，帶入觀光外匯收入約新台幣4370億元，而2015年來台旅客更可望突破1050萬人次，因此台北市「觀光概念」店面市場也跟著受惠！美商ERA易而安不動產敦北民生加盟店陳添新經理表示，雖然整體店面成交量下滑，但西門町、東區商圈近3年店面價格就翻漲5成至1倍。

正義國宅都更案2018完工 周邊店面滿租卡位戰

政府打房讓房地產市場低迷，但北市忠孝東路商圈實力堅強！看準舊正義國宅都更案將在2018年完工，變身31層樓高的住商混合大樓，周邊店面市場也越來越活絡！以前空著的店面悄悄滿租，甚至有房東將店面一分為二出租，同時店面效應也在做汰換，以往純住宅的國宅開始有設計公司、咖啡廳或是個人工作室要搶著卡位進駐，當地房仲業者預估店面租金，至少還會再漲1至1成5左右。

南半球最高！「澳大利亞108」大樓將於2018年完工

澳大利亞108大樓 (圖：AFP)

南半球最高的摩天大樓，這項殊榮將在2018年屬於澳洲墨爾本市計畫興建的「澳大利亞108」大樓。

房屋稅上百萬 重稅時代來臨

不動產重稅時代正式來臨！台北市「獨有」的豪宅稅加重稅率、加上房屋標準單價大舉調升1.6倍，為去（2014）年7月1日之後交屋的新屋投下超級震撼彈！1戶每年上繳房屋稅動輒百萬起跳，契稅甚至出現高達420萬元天價案例，徹底顛覆台灣人過往對房屋稅賦的概念；而暴漲的契稅、房屋稅，也讓豪宅買家怨聲載道，並衍生交屋糾紛潮。

會計師精算後更示警指出，台北市部分豪宅將來每年的持有成本，恐怕高達1,000萬元；購屋者除非口袋夠深，否則未來不但可能會養不起房，甚至淪為「負資產」族群。

中華民國地政士公會全聯會名譽理事長、消基會委員王進祥表示，台北市已正式進入重稅時代，以往不動產有效稅率大約只有千分之1∼3的輕稅時代將不復見。

房價鬆動 首購族準備進場

2015年到來，不過政府對於房市管控仍不手軟，中信房屋董事長長鄭余正全表示，由於政府仍力推房地合一實價課稅的稅制改革，今年市場很難大幅好轉，不過因新任市長多提出社會住宅政策，今年房價有調整空間，將提升首購族進場意願，至於投資客資金料將持續流向海外置產。

根據中信房屋最新宅指數調查顯示，二年內有購屋計畫的民眾當中，34.7%認為今年首季房價將走跌，高於認為房價將維持平穩表現的33%。中信房屋副總劉天仁分析，去年選舉後到今年上半年房市除了有房地合一稅課稅的政策干擾外，另外，今年持續調漲的土地公告現值，以及預計7月容積總量上限新制將上路下，都是對市場的影響。

資誠報告：日本、雅加達和大阪為亞太重點房地產投資市場

2015年資誠PwC亞太區房地產市場新興趨勢報告 主要城市歷年排名

2015房市... 買方強勢 賣方讓利可期

新年度到來，展望今年房地產市況，多數專家均認為，如今買方市場已確立，賣方唯有「讓利」才能縮小價格認知差距，預期整體房價將會微幅下修，成交量是否能有效放大，則視價格修正程度而定。

專家建議，有自住需求者，可趁市場氛圍較利於買方時，多看多比較、積極議價、擇優入場；若想置產投資則要考慮升息風險，注意資金成本與風險管控；至於手上有不只一戶房子的人，在稅負可能增加的前提下，可以重新調整籌碼、汰弱留強。

利率&稅改 兩關鍵因素

對於今年房市發展，不動產開發公會全聯會理事長、麗寶機構董事長吳寶田表示，關鍵因素有二，分別是利率走勢與稅改進度。在利率方面，一般預期，美國明年必定升息，屆時台灣可能會跟進，將提高資金成本，增加房貸族的負擔；不過，利率走勢牽動整體經濟，建議中央銀行的升息腳步不要太快、幅度亦也不要太大。
政府持續推動房地合一實價課稅，其進度與內容，也直接影響房地產市況。吳寶田說，此次稅改形同全民大加稅，對民眾權益、產業發展與整體經濟衝擊都很大，盼政府能多方思量，避免各方均輸。

中信房屋近日發表的「宅指數」調查中，針對2年內有購屋意願的受訪者詢問，有73.9%的人認為稅改直接影響購屋意願，其次依序為「銀行對第二屋貸款成數降至5~6成」（54.4%）、「房貸利率調升0.5%以上」（53.4%）等，均會影響購屋意願。
全國商業總會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說，台灣住宅自有率高，房地合一實價課稅衝擊很大，特別是懸而未決的狀態讓市場充滿觀望氛圍，到底何時能「利空出盡」，還是得看政府臉色。

推案量估1.1兆 小宅當道

除有稅改陰影，今年下半年又將面臨總統與立委等選舉干擾，賴正鎰研判，房市熱潮將集中在上半年，由自住型首購及換屋族群撐盤，總價1800~3200萬元之間的中小型住宅將成主力，特別是捷運宅、景觀宅及銀髮養生宅備受青睞。

去年持續獵地的興富發，同樣看好中小型住宅。興富發副總經理廖昭雄說，新年度到來，剛性需求可望出籠，2~3房的自住型產品會是市場主流，若以總價帶來看，台北市以2000萬元以下的物件較好賣，新北市幅員廣大、價格差距也大，約600~1500萬元的房子較受購屋者青睞，至於新竹、高雄等地，住宅產品的面積也都「回歸平實」，就是要抓住自住買盤。
興富發布局也符合此趨勢，購地區域往外圍擴散，去年在基隆大武崙、新北市淡海和金山，台中西屯區及高雄三民區等均插旗，今年會陸續推案。

至於市場整體量能，《好房網不動產市場週報》預估，北台灣今年全年推案量為8300億元，較去年的9800億元縮減約15%；台中都會區在北部建商大舉進攻下，仍有一定的推案量，估全年推案量將較2014年的1500億元成長約1成、達1700億元的水準；至於高雄都會區則約有1000億元的量體，較去年略減。整體預估2015年三大都會區的推案量為1.1兆元，較去年的1.25兆元少。

中古賣壓大 至少跌價5%

不同於一手市場推案量縮，二手市場恐湧現賣壓。據CCIM（不動產投資協會）針對台灣投資師與候選人等專業人士所作的問卷顯示，45%的專業人士認為今年房價將下跌5~10%，56%的專業人士認為租金未來持平或上下5%修正，整體看來，住宅市場前景不被看好，將有不少人會選擇賣掉持有房屋。

這也讓房地產由賣方市場轉向買方市場。永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查指出，如今有37%的受訪者認為目前「是購屋好時機」，看好理由包括「議價空間拉大」(24%)、「政府調控房市，價格鬆動」(17%)、「市場供給量增，有更多好物件釋出」(15%)等，比重都較選前明顯提升，而「房價長期看漲」(18%)的比重則較選前的25%下滑，顯示選後民眾對房價看漲度已下降。調查另指出，有8成受訪者表示，要等房價下降後才願進場。

永慶房產事業群總經理葉凌棋說，在市場氛圍不佳的情況下，預估賣方要有5%~15%價格修正，才能吸引買方進場；部份都會區房價已出現價格修正，供給量過大、投資買盤重的區域，多殺多價格修正幅度會日益明顯。

葉凌棋提醒，眾人應有風險意識，進場購屋不宜過度擴張信用，對於投機買盤過重的區域、產品，應該更加注意，賣方屋主則可配合市場趨勢及自身財務規劃，適度汰弱留強，趁買氣持穩之際，儘早進行節稅等資產規劃，以維持手邊現金水位，避免政策、房價走跌造成資產減損或虧損。

CCIM也建議，賣方屋主可調整目前持有產品，留下相對抗跌的精華區產品；精華區指標住宅相對抗跌，自住買方可大膽進場議價。此外．由於目前稅改仍未明朗，房產交易需注意稅務規劃，而海外投資者應留意匯率波動及退場策略。



新聞來源:奇摩電子報

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