從全球趨勢來看 「凍一下」房市更健康

最近財政部批評房仲太多，引發房地產業激烈回應。但從全球房市發展趨勢來看，台灣房地產價格成長快速，特別是商用房產，已和薪資行情脫鉤，需求勢必衰退。目前房市冷凍兩、三年，反而有利房產價格回歸常態，房市發展將更健康。

同樣情形不只發生在台灣，新加坡、香港和紐約也有類似問題，當薪資成長幅度不如房價成長幅度，市場都陷入低迷，建商和房仲也迎來冬天。

從宏觀總體經濟來看，2008年金融海嘯對亞洲衝擊其實不大，當時房市雖然衰退，隔年卻迅速恢復，需求也年年成長。2008年至今已經過7、8年，依據全球經濟循環的經驗，現今也差不多是需求下滑時期，房市必然衰退。

許多房仲感嘆經濟不景氣，但反過來看，目前房市衰退力道仍屬於合理範圍，萬一房市大漲大跌，才令人擔憂。不如把現況視為房市整理期，由市場機制調節價格，需求也能慢慢回流。

我認為台灣經濟發展和政府措施仍是房市重要指標，唯一可以拯救衰頹市場的策略就是尋找需求，這些需求看來會來自都更和捷運等新興建設，也來自消費力更大的族群，但前提是平均薪資出現實質成長。

在房市以外，市場衍生退休基金等相關投資組合已是趨勢，如何滿足退休族群的需求將是房市轉型重點。例如全球房市正興起新商機，特別是人口高齡化，越來越多民眾重視退休基金，房產相關的基金組合受到青睞。

過去房產不是民眾偏好的退休理財工具，因為投資房產的資本需求大，布局國外市場更要耗費心力了解法規限制。但著眼退休商機，已有許多國際機構發行房產相關基金，購買一檔基金便能布局亞洲房市，報酬率不比直接投資房產差。

根據投資機構的資料統計，歐美投資人規畫退休金，約有20％的資金投入房產相關投資組合，但在台灣比率卻不到5％，未來市場發展潛力相當大。

（本文由楊書健口述）



新聞來源:聯合報