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2016年1月23日 星期六

換高檔租客 拉高投報率

店面產品除了分割外,換租客,找付租能力強者承租,也是提高投報率的好方法,但得注意租客穩定性,除非地段很好,否則不建議出租快閃店

張欣民表示,換租客拉高投報再出售,是大型投資機構常用的投資獲利手法,私募基金亞太置地2010年以30.5億元買下西門町萬國商場;短短兩年後,以67億元賣給富邦人壽,就是將商場內原本租客換掉,引入付租能力強的UNIQLO等業者,把投報拉高到3.6%之後,以一倍多的價格順利出售。

張欣民說,大型投資機構的手法,也可套用在一般店面,30坪店面如果租給自助餐,月租可能頂多二、三萬元,但如果找超商來租,就可能提高到四、五萬元。不僅租金提高,店面價值也會提升;一個月租金3萬元的店面,以投報2%出售,價格是1800萬元;如果提高到5萬,價格就變成3000萬元。

他表示,一般個體戶投資人人脈有限,要自己找「高檔」租客可能不容易;現在有不少仲介業者專門代找租客,服務費大約是一個月到一個半月的租金。

如果自己找,基本上要先觀察商圈特性,了解哪些業種生意特別好,付租能力特別強,再針對此一業種去接觸;只要租金稍微比同一區塊、同一業種的店面稍微低一點,讓承租者成本降低,在同一商圈更具競爭力,找到租客也不是很困難。

另外,看準消費者追求限時、限量、與新奇潮流的消費習慣,現在有不少品牌、業者採取短租策略,付很高的租金,但只租一兩個月,甚至只有幾周。出租給這類快閃店,雖然短期租金收入可提高,但並不穩定,換算全年投報率,可能不增反減;除非地段很好,否則應盡量以長期穩定租客為主。



新聞來源:聯合晚報

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