分割出租 搶當超級包租公

房地合一稅上路，短進短出賺價差已無空間，拉高租金投報才是投資王道。房產專家表示，想要提高租金報酬率，最佳的方式就是「小單位化」。

天時地利不動產總經理張欣民表示，房市投資有長期收租、買賣獲利兩種模式。早先投資人以收租為主，這幾年房價年年上漲，租金卻停滯不動，投報率一再下滑，投資人因此紛紛改為操作買賣獲利。

但現在再採買賣模式已不適宜，原因無他，房地合一綁住房價；過去一年漲兩三成的榮景已不復可尋，在整體經濟前景看淡下，房價更可能一路下探；持續過去的操作手法，最後可能偷雞不成蝕把米，血本無歸。

張欣民說，今年想投資房市，不論住宅、店面或商辦，都必須專注在租金投報上，除了買進時的投報率不能太低，如能善用分割手法，以較小單位出租，則可打敗定存，晉身為「超級包租公」。

住宅商圈租屋需求高 避開違建

在住宅部分，張欣民表示，包括公寓、大樓、透天都可以切割成小套房出租，但地點必須慎選；最好在熱鬧的辦公商圈、百貨商圈、捷運商圈、火車站商圈或是大學商圈，也就是有強勁租屋需求的地方。

目前大台北熱門商圈一般住宅租金報酬率多在1.5%上下，只比定存1.3%多一些；市中心區由於房價高，租金投報率甚至比定存還低；如果找人裝潢分割出租，則投報可提升到2.5~3.5%。

如果是在桃園或台中、高雄，一般住宅投報約3%，分割後投報率還可進一步拉高到5~6%，甚至更高。

提醒此操作要以合法為前提，除裝潢前得先向相關單位提出裝修申請，並應事先了解社區管委會態度；另外，在台北市不要碰頂加違建產品，這類產品現在已經是票房毒藥，即使現在價格已低，但未來還可能更低；雖然租金投報率算起來比較高，但極可能賺了租金，賠掉房價，還慘遭套牢。

店面小坪數租金降低 更易出租

相對於住宅，店面產品更易操作分割，只要簡單隔開即可，不需花太多裝潢成本。一間25坪、租金12.5萬元的店面，如果切割成四間出租，每間收4萬元，每個月總租金收入就可提高到16萬元。張欣民說，雖然切割出租，每坪租金單價提高，但因總租金降低，可承受業種較多，反而可能更容易出租。

如同住宅，要操作店面分割，地點一樣很重要，必須在一級商圈；如北市的東區、西門、士林夜市，台中的逢甲商圈、高雄新崛江商圈等，基本上就是要有足夠的流動人潮，讓店家可以用小坪數創造好業績；不一定是大馬路的一線店面才可以分割，有一定人潮行經的巷子也能如此操作。

店面除了形式上切割，還可進一步辦理分戶，由於租金投報率拉高，往往還可賣出高價；實價資料，台北市東區忠孝東路216巷「東區粉圓」附近有間公寓一樓店面，分割之後去年年中出售，僅3.59坪即賣到1800萬元，換算一坪高達501萬元。

辦公室裝修成本高 投報率翻倍

辦公室分割出租主要以SOHO族、創業族為對象，由於分割較細，且通常要有一些公共設備，因此多要投入較多分割裝修成本；但分割之後，投報率多可翻倍，可達5~6%。

在物件選擇上，必須座落在交通便利的辦公商圈，如南京商圈、信義商圈，主要是承租者不論是公司老闆或員工，大多是通勤族，有便利的交通，才能吸引他們承租。

另外在分割部分，如果採商務中心模式，可以小至2、3坪一個單位，但必須設置茶水間、會客空間等；除了通訊網路必須完備，另一重點的要能提供公司登記。


新聞來源:聯合晚報