北市現有四大豪宅聚落是信義計畫區、大直重畫區、大安森林公園以及仁愛路豪宅群。住商機構總經理陳錫琮表示，後土壤液化時代，北市豪宅版圖可能轉為液化綠區信義計畫區、仁愛路豪宅群，兩大聚落獨走格局。
紅區 誇張式殺價
陳錫琮表示， 土壤液化議題由來已久，相較於偷工減料，不當拆牆、結構老舊等情況，土壤液化對住宅安全危害風險相對低，但因液化資訊全面公開，且上網隨時可查，對房市殺傷力反而明顯，且具持續性。
他分析，後土壤液化時代，台北房市將出現四大變化。首先，列為液化高風險的市中心紅區，買方會減少。 一來市中心房價仍高，二來雖然政府一再強調紅區不代表有立即危險，但趨吉避凶是人的天性，如果有其他選擇，誰都不願置身高風險之區。
陳錫琮表示，因地緣關係，如需要爸媽帶小孩、有上班作息需求的人，還是會買，但一定會「誇張式的出價」，本來出價，用實價打九折的，會變成打八折，本來要殺兩成的，會提高到殺三成。
紅區屋主不一定要賣，但只要有交易就會變成區域新行情，為區域房價下跌再增壓力；目前各地房市都處於價格下修階段，紅區受液化議題影響，下修幅度勢必高於黃區、綠區或無液化風險區。
黃、綠區 買方回籠
第二，黃區、綠區或無風險區，買方會變多，主要是受惠紅區原有買氣轉移或外移，另外台北房市交易低量持續二、三年，已累積不少有實力購屋，但保持觀望的剛性買盤。隨政策打房不再，觀看房市風向的剛性買方可望逐漸回籠，他們勢必以中低度風險的黃綠區或無風險區為優先考量。
陳錫琮說，房價去年已回跌不少，隨房地合一上路、總統大選結束，房市調控政策轉向，市場本來認為，在該擔心的都出現之後，春節過後，房市買氣就會回升，沒想到一場強震，意外引發土壤液化話題，讓房市至今不見曙光，但房市買氣終究會逐漸回籠，回來時黃綠區將會率先反應。
北市四大豪宅區房價資料來源：實價網 製表：游智文
購屋先挑建設公司
第三，社區好壞表現將呈兩極化。陳錫琮表示，過去民眾購屋主要看地段，但經過這一次維冠金龍大樓倒塌以及土壤液化資訊「洗禮」，民眾購屋會進一步過濾建設公司，尤其是紅區內的社區大樓，知名建商或施工品質有口碑的社區，因能吸引紅區買方注目，買氣可能不錯，其他的如想銷售將面臨極大挑戰，若無相當程度讓價，短期內將不易脫手。
第四，北市豪宅版圖將重新洗牌。北市現有四大豪宅聚落，包括信義計畫區、大直重畫區、大安森林公園以及仁愛路豪宅群，土壤液化潛勢圖顯示，大直重畫區一片通紅，全部都在高風險區，大安森林園北側的勤美璞真一帶，也都屬紅區。陳錫琮分析，過去四大豪宅相互較勁，拱抬，頂級豪宅都有一坪200萬元以上身價；但土壤液化將打破這樣的局面，大直重畫區、大安森林公園周邊紅區，由於先天的地質條件輸人，區內豪宅現階段面臨更大的價格下修壓力，別人跌一成，它們可能要跌兩成，未來如果回漲，則別人漲兩成，它們可能只漲一成。
四大豪宅區 成兩強
由於大安森林公園、大直重畫區整體環境、便利性仍優於其他地區，房價仍會維持在一定高水準，但由於有錢人更注重居住安全，在區內高單價、高總豪宅需求明顯減少下，未來將很難再和綠區的信義計畫區、仁愛路豪宅群平起平坐；四大豪宅區可能會轉為兩強並立新局面。
新聞來源:聯合晚報
沒有留言:
張貼留言