＜熱門話題＞預售案即賣即登錄漏洞 單價灌水 豪宅實價現形

「水樹之間」（中）位於北市大安區信義路三段上，基地面積僅47坪，
被戲稱為「鳥籠建案」。 （記者徐義平攝）

記者徐義平／專題報導

實價政策實施超過5年，內政部研擬預售案也要即時揭露。不過，現行預售屋揭露資訊存在揭露不精確的地雷，其中大安區首個預售揭露單價便突破200萬元的「水樹之間」，使用執照取得第一次移轉時的揭露單價竟然縮水，下修至不到200萬元。

該案在2013年10月至2014年1月，陸續揭露10筆預售時售出資訊，其中頂樓14樓總價1億1,888萬元，坪數58.23坪、每坪成交價210.3萬元；但該案蓋好第一次移轉再度揭露價格時，總價維持1億1,888萬元，坪數卻增至68.43坪，每坪下修至196.7萬元，出現預售與交屋單價每坪落差13.6萬元的情況。

預售實價未含車位 價格出現落差

事實上，該案預售時未登錄車位坪數，卻登錄車位價格，交屋時登錄則加計車位坪數，因此造成預售、交屋登錄不同價的奇特情形。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，該案在實價登錄的預售買賣及不動產買賣登錄時，雖然總價一樣，預售也有拆算車位，但交屋後調升車位單價為350萬元，壓縮住宅分拆後的總價，使得每坪單價變低。

房屋登記面積包括主建物、附屬建物、共用部分，其中共用部分，除了一般消費者熟知的大公、小公外，往往包括停車位。現階段是將車位坪數、車位價格拆離後，剩餘房屋價格除以剩餘的房屋面積，就是房屋單價，但過往建物產權登記較為粗略，以致車位坪數、車位價格的拆法不盡相同，最後房屋單價也不同。

實價登錄精進 漏洞可望減少

不過，由於產權登記、實價登錄的精進及普及，房價計算方式越來越透明，爭議將會越來越少。若未來走向雨遮、屋簷等附屬建物不計坪、不計價、甚至實坪制，紛爭也會降低。但部分豪宅藉由墊高車位價，以規避央行豪宅限貸或每坪300萬元的「彭總裁關卡」，或是用精裝修內含或另計的方式來調整價格，恐怕還需要更多的資訊揭露、專業判斷才能破解。

「水樹之間」建案位於北市大安區信義路三段，基地面積僅47坪，被戲稱「鳥籠建案」，為地上14層、地下5層的商業大樓，用途為一般事務所，坪數41坪至54坪，一層一戶，僅13戶，但公設比竟超過4成。

購買高總價房產 看清車位藏在哪裡

對照實價揭露與地籍資料，該案已售出10戶，其中香港商開雲有限公司一口氣掃進8、9及12樓共3戶，根據商業司公司登記資料，該公司登記在北市經隆路，負責人為黃姓自然人，似乎與已被聯發科併購的晨星創辦人之一有關。此外，該建案買家還包括知名牙醫、前文化部高層等。

天時地利不動產總經理張欣民表示，這種現象很有可能成為未來政府要朝向預售案即賣即登錄的漏洞，因此，建議民眾對於這種高總價、高單價的房地產，仍要仔細看清楚車位的坪數藏在哪裡，畢竟車位坪數登記在哪裏以及車位的價格拆算，很可能讓單價出現極大落差。

新聞來源:自由時報