老公寓設電梯 過半住戶點頭即可

老舊建物增設升降機法令放寬，住在老公寓的高齡、行動不便者，上下樓梯將更方便。營建署昨天表示，五樓以下的老舊建物增設升降設備，不再須由全體住戶同意，只要該建物土地共有人過半數同意，即可提出申請。

營建署副署長王榮進表示，以往規定五樓以下老舊建物增設升降設備（電梯等），必須經全體住戶同意，不少老公寓住戶因為金錢談不攏、鄰居反彈等原因，無法順利安裝升降設備，不少高齡者、行動不便者被困在家中。

他表示，營建署今年二月發布施行修正相關條例，五樓以下老舊建物只要土地共有人過半同意，或持有建物土地面積三分之二以上同意，就可增設升降設施，行政程序也將簡化。

北市4大商圈再框金

交通部上周宣布推出陸客「高端團」，並新增開放11個大陸城市來台自由行，為熱門商圈再添升溫柴火；實價資料租金行情顯示，台北市商圈現呈「四強鼎立」局面，預料新一波開放政策上路後，四個商圈受惠最大，租金可望更上一層樓。
四強商圈分別是東區、西門町、信義商圈以及新光南西商圈。

陸客來台人數近年一路快速攀升，2013年全年共287萬人，去年已直逼400萬，達398.7萬人。為提升陸客對台灣經濟「貢獻」，交通部上周除了宣布將在4月1日推出陸客高端團專案，希望吸引大陸頂級客群來台外，也預計在4月15日再增加開放大陸桂林、徐州等11個城市民眾來台自由行。

欣元商仲總經理焦文華表示，交通部擴大開放陸客來台，並力求提升來台陸客的「消費力」，對各地商圈店面業績都有助益，但現已成形、知名度高，聚客力強的商圈，預料受惠更大。

自住宅重購退稅 房地分開算

換屋申請退稅，房、地售價要分開才有利。財政部表示，重購自用住宅可以申請退還土地及增值稅，但需各別比較房、地價格，只有新購房、地的各別價格，高於出售房、地時，納稅人才享有退稅優惠。

以出售自用住宅屬於「房屋」部分的售屋所得稅實際案例為例，甲在101年度綜合所得稅申請增列重購自用住宅扣抵稅額，但提示的出售及重購不動產買賣契約書，均未載明土地及房屋各別價格。

國稅局為確認甲重購的自用住宅，是否符合換屋退稅的要件，改以房地比（房屋評定現值／房屋評定現值+土地公告現值）重行計算其房屋及土地的各別價值，再就已出售的舊屋房地價格進行比較。

現在進場購屋 掌握「3要3不要」

房地合一朝輕稅後，市場觀望氣息更濃，有業者喊出「房價跌定了」。中信房屋副總劉天仁建議，現在是進場多看屋的好時機，若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則，早日購得黃金屋不是夢。

「三要」指的是選擇有基本面，同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品。也要詳細了解該區域過去幾年的成交行情，還要買符合自己生活型態的房子。

「三不要」則是不要過度膨脹能力，以免繳不出自備款或房貸，也不要衝動、不要被感覺牽著走，忽略安全、實用等理性考量。第三不要盲目追逐名牌地段。

周鶴鳴：觀光助威...商圈店面搶手

周鶴鳴

（台灣房屋地產集團副總裁）

近年打房政策持續，去年房市再投下房地合一稅震撼彈後，「有錢的不想賣，想買的買不起」成為普羅大眾對房市表現最貼切的寫照。

盱衡國內政策、選情、經濟成長、國際金融貨幣發展，可以預期今年，全球資金動能依舊充沛，房價不可能大幅崩跌，民眾買屋置產該何去何從？今年房市觀察重點有三大關鍵，第一、政策，第二、選舉，第三，升息。

以台灣高達85%以上自有住宅率，房價具有向下僵固性、漲快跌慢，在資金寬鬆的環境中，要突然大幅修正非常困難，絕非單純打房政策可以解決所有問題。長期，台灣需要一個明確的政策方向，提供人民未來希望，把環境搞好了，促進工商繁榮，人民就業、薪資提高，不論買房、租房都能過更好的日子。短期，回歸讓想要在都會區打拼的年輕人就算買不到，也能便宜租得起；社會經濟弱勢者，啟動「福利政策」，讓一般住宅回歸市場供需機制。

政策是否成功，必須正確規劃、溝通協調，展現九合一選舉後各新政府落實政策的決心。在全球大環境的背景環境中，房地稅合一的議題從震撼彈，到各界高度討論，相信今年會逐漸沉澱，在稅改、正義、社會金融穩定中會找到平衡點，釐清之後對房地產的影響反而會變小。

三商銀房貸 嚴審負債比

三商銀承做房貸授信，將嚴審「收入負債比」，其中華南銀行已將房貸戶的負債比從70%調降至50%，意即房貸戶的收入負債比需低於50%，才有機會拿到較高的貸款成數。

第一銀行、彰化銀行也將房貸戶的負債比列為重要審核條件。一銀主管說，非投資客的房貸戶，想要拿到較高的房貸成數，其負債比不得超過七成，否則將要求增提擔保品或調降成數因應。

擔憂市場升息波及房市行情，銀行今年起將嚴格審視房貸戶的負債比，只要房貸負債比重超出了銀行自訂標準，房貸戶可貸款成數就會降低，買房自備款將會增加。

陸資來台買房 同社區總戶數10％為限

為避免中國大陸資金在台炒房，內政部將限制中國大陸地區人民在台取得不動產集中度，同棟或同一社區建物總戶數上限10％；今年7月1日起實施。

內政部發布新聞稿表示，民國91年開放陸資在台購置不動產至去年底止，經內政部許可取得不動產共181件，其中自然人取得169件，陸資公司、團體因業務需用取得者12件。

內政部說，去年元旦起實施「大陸地區人民取得台灣地區不動產採行總量管制的數額及執行方式」，限制每年中國大陸地區自然人取得土地上限13公頃、建物400戶，年度數額有剩餘者，不再留用；長期總量土地1300公頃、建物2萬戶，長期總量及年度數額原則每半年檢討1次，截至去年底，中國大陸人士取得土地共0.1525公頃、建物42戶。

去年全球最貴豪宅 香港1戶18億

                             
全球最高價宅蘇富比國際物業統計2014年全球前10大豪宅交易案，照片為全球第1高價的香港半山別墅，總價新台幣18.38億元。 圖／蘇富比提供

東方富豪數量快速增加，且喜好以房地產將財富移轉給下一代。蘇富比國際物業（Sotheby’s International Realty）統計2014年全球十大成交豪宅，最貴的豪宅位於香港山頂區，1戶要價新台幣18億元，第2、3名豪宅則分別位於美國紐約和巴哈馬。
蘇富比國際物業指出，全球逾21萬人擁有3000萬美元、約新台幣9.5億元以上淨資產。其中，東方國家富豪數量增加速度最快，不少中國大陸、俄國富豪都是白手起家且年紀輕。

台北兩房升溫 中山、萬華熱

台北房市進入高總價時代，兩房產品總價低，較能滿足居住需求，前景看好；房仲業統計實價資料顯示，以交易量來看，中山區最多，以交易占比來算，則是萬華最高，業者指這兩區兩房產品未來兩三年需求仍會增溫，保值性高。

住商不動產統計實價網北市兩房一廳產品交易情況，去年交易量共1465戶，雖低於套房成交量，但較往年升溫不少。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，比起套房，兩房產品有較大使用彈性；對單身族來說，有一間可作書房，對頂客族來說，有一個心情轉換空間，對新婚夫妻來說，則可規劃一間小孩房，既實用，又可降低購屋負擔，因此近年在市場上快速崛起。

「耐震標章」為全民居住安全把關

前陣子餿水油風暴，搞得全民人心惶惶，即便通過認證制度，卻依舊黑心，危害社會大眾。除了食安問題需要關注外，國人的居住安全更不容忽視，尤其台灣身處地震頻繁的地帶，擁有穩固的家，才是一切的基礎。

近年財團法人台灣建築中心推動「耐震標章」認證制度，主要依據內政部100.1.19台內營字第0990810250號令修正「建築物耐震設計規範及解說」第七章及附錄A之「耐震工程品管」並強調結構施工特別監督制度等相關技術面之審查、監督。

豪宅交易急凍 最新揭露僅10件

政府鎖定豪宅交易查稅，讓豪宅市場急速冷凍。雖然去年年底房市湧現一波購屋潮，不過最新的實價登錄資料顯示，北市億級住宅揭露僅10件，扣除掉完工交屋的部分，只剩下4筆。顯見北市高總價豪宅實際交易市況相當低迷，且未有創新高價的案件揭露。

同時，財政部上周宣布，今年將下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，擴大豪宅實價課稅範圍。由原先雙北市8000萬元、其他地區5000萬元以上，下修為台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅，就要納入實價課稅對象。

以去年市況來看，全國符合新制的豪宅交易1154件，相較舊制的632件，件數將近翻倍。若是無法舉證購屋成本，將被課以15%的重稅，對全台豪宅市場衝擊不小。

陸客商機旺 大安、中山、信義店面租售夯

陸客來台人數持續攀升，商圈店面行情一枝獨秀。實價資料顯示，大安、中山、信義區店面租金或是交易價格傲視其他行政區，台北101、永康商圈、國父紀念館、晶華商圈等區塊，店面租賃需求強勁。

觀光局統計資料顯示，102年陸客來台人數287.4萬人，103年為398.7萬人，今年1月已經有32.1萬陸客來台；全年陸客來台人數上看450萬人，約占外國人來台比重4成。

永慶店面事業部經理鄭朝鶴表示，由於捷運路網以及市中心區商業活動頻繁，加上陸客偏好到台北101、永康商圈、國父紀念館，還有陸客下榻飯店最為密集的中山北路晶華商圈等區塊，讓這三個區域店面租賃需求強勁。

下雨天看屋天 掌握兩大祕訣避免買到漏水宅

每當梅雨季節即將到來，對於想買屋自住的民眾來說，反而是看屋的好時機，房地產專家常說「下雨天，看屋天」不是沒道理，購屋民眾反而可利用下雨天，從裡到外仔細查看，無論是漏水屋或是積水屋，一遇到雨季立即原形畢露。

台灣的氣候潮溼多雨，很多人喜歡購買價錢與坪數實在的中古房屋，不用花錢買較多的公設，不過中古房屋不比新屋，屋齡越久問題也就越多，少不了要花錢裝修，因此在買屋前要注意管線防水等施工基礎問題，才能避免日後漏水、壁癌等惱人問題發生。

21世紀不動產永和公園加盟店店長羅國峰提醒，民眾看屋應注意幾個地方，例如天花板、窗邊是否有水漬痕跡，牆壁表面是否產生剝落與粉片等情況，另外也要特別留意重新油漆粉刷區域是否有未乾的水痕、水漬等現象。羅國峰表示，店內每一件成交案子，會提供6個月漏水保固，在交屋前，都會請特約廠商出示漏水安檢報告書，讓買方完全放心。

文創帶動人潮 周邊店面價格走高

台灣文創與創新園區如雨後春筍般成立，周邊的店面價格也跟著水漲船高，房仲分析，光點台北、松菸文創、師大青田街、台中范特喜等區域也因觀光人潮，店面需求量高，其中又以高雄駁二特區店面投資報酬率最高，達3.9%。

根據財政部統計，去年全台咖啡館共設立2172家店，年成長13%。台灣年輕世代追求經營咖啡店的小確幸，文創園區周邊咖啡、藝文商家尤其密集。

台灣房屋智庫統計全台知名文青商圈店面價格及租金行情，發現租金投資報酬率最高的是高雄駁二特區，店面每坪月租金618元、投資報酬率近4%，其次則是台中范特喜商圈，店面每坪月租金1073元、投資報酬率約3.5%，台北各商圈中投資報酬率較高的則是位於泛永康商圈的青田街，每坪月租金2500元、投資報酬率3.3%。

免奢侈稅交易 3類型最常見

財政部日前公布11種短期交易但免奢侈稅的樣態，國稅局指出，其中「出售2親等內親屬贈與且持有超過2年的不動產」、「夫妻出售婚前各自的自住不動產」與「出售借名登記又返還的不動產，合計持有超過2年」等狀況最常見。

財政部表示，民眾持有房地未滿2年就出售，只要不符合奢侈稅免徵要件，就要在簽訂買賣契約隔日起30日內主動申報繳納奢侈稅，國稅局不會主動寄發單通知繳納。為避免誤傷無辜，財政部日前大幅擴大豁免形態，新增11種交易樣態，雖然屬短期交易，但不必繳奢侈稅。

國稅局表示11種新的奢侈稅豁免類型中，有三種最常見，第一種是出售2親等內親屬贈與且持有超過2年的不動產」。

北市去年Q4房價意外下修 金融海嘯以來首見！

據住展雜誌統計，去年北台灣3個直轄市的新成屋、預售屋市場，前3季房價走勢都維持上升形態，但到了第四季卻出現分歧。其中，最被看好房價不會跌的台北市，第4季單季意外下修約0.54%，是金融海嘯以來首季房價出現下挫。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，北市去年第4季房價雖走軟，但波動幅度極小，暫時只能視為高檔盤整，若自住客想確認房市是否陷入空頭，必須把觀察時間拉長至1年，判斷才會更準確。

何世昌分析，北市房價去年第4季疲軟主因為房地合一稅不確定性不斷累積，一直到選舉變天一口氣爆發，使市場浮現前景不明的憂慮。

房屋出售所得 三種方式報稅

售屋實價課稅優先鎖定豪宅，財政部指出，全台4,000萬元以上房產交易，均為稅捐機關查稅對象，納稅人售屋最好舉證實價，按實際利得申報，才能避免被查稅。

財政部表示，在房地合一實價課稅制未上路之前，出售不動產利得仍是採房、地分別課稅。其中，房屋依法是以實價課稅為先，只有在稅捐機關查無實價之下，才能按照財政部每年訂頒的財產交易所得額標準，依推計所得課稅。

依據財政部所訂103年度個人出售房屋之財產交易得計算標準，申報售屋所得稅依據納稅人或稅捐機關有無出示（或掌握）房屋取得成本及售價，區分為三種不同報稅方式：

豪宅實價課稅範圍 擴大

打炒房力道加大 財部下修申報門檻

北市售價逾7,000萬、新北逾6,000萬即強制納入

財政部今年下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，擴大豪宅實價課稅範圍。雙北部分，原售價逾8,000萬元才視為豪宅，新規定是台北市改以售價逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元者，就要納入實價課稅對象。

雙北以外縣市售價從逾5,000萬元降為4,000萬元，即視為豪宅。

香港豪宅世界第二貴 僅次摩納哥 大陸10年後超級富豪冠全球

萊坊及中銀國際昨聯同發布的2015年《財富報告》顯示，香港豪宅價格是全球排名第2，僅次於摩納哥；10年後中國大陸將會增加154名10億美元富豪，升幅達84%，成為全球10億美元富豪數目增長最多的國家。報告同時顯示，去年超高資產淨值人士(即擁有淨資產100萬美元的人士)數目以美國、日本及德國最多，中國大陸則排行第5，而首10個對超高資產淨值人士最重要的城市中，亞洲城市佔4個，香港排第4。

香港《文匯報》報導，香港豪宅雖然是全球第2貴，但過去12個月，香港豪宅的價格只上升1%，而升幅最多的是紐約有19%。萊坊董事兼大中華研究部主管紀言迅指，大陸是財富外流最多的國家，而由2003至2013年期間，大陸有76200名百萬富翁移民海外，而因大陸高資產淨值人士對全球的豪宅市場均有影響，去年1月至9月，大陸人申請英國一線投資簽證計劃，佔該計劃的申請人的44%，而大陸買家購買優質倫敦物業的數目有所上升。

而對於超高資產淨值人士來說，去年倫敦、紐約及新加坡是他們眼中最重要的城市中，香港則緊接排第4，但今年香港超越競爭對手新加坡被全球超高資產淨值人士視為最重要的城市的第3位，是最重要的亞洲城市。

柯文哲推公辦都更 選定22處

台北市長柯文哲將於下月3日於就職滿百日時發布「居住憲章」，宣示維護居住基本人權，將廣設5萬戶公共住宅，並推動22處公辦都更。

柯團隊擬在四年任期結束前，透過捷運聯開宅轉化為公共住宅、市府自建及公辦都更三途徑，斥資1,300億元廣增2.5萬戶公共住宅，盼以增加供給，凍結房價。

柯文哲4日出席里長座談會前，接受媒體採訪時表示，台北市約有100萬戶住宅，要做到有效抑制房價飆漲，市府至少須釋出5%、也就是5萬戶公共住宅。也許無法做到讓年輕人「買得起」，但至少要讓年輕人「住得起」房。

柯文哲透露，目前已選定至少22處公辦都更地點，但避免炒房，地點不會事先公布，評估後再向外界報告。北市都發局局長林洲民則表示，將依據「均勻分布全市」「均勻照顧各族群居住需求」兩原則擇地，細節將在4月3日「居住憲章」發布時一併說明。

房地合一輕稅效應 雙北、台中房市量增

2月全台房市兩樣情，雙北、台中呈現量增格局，但桃竹、台南、高雄則出現量縮市況。根據永慶房產集團研究發展中心統計，北市2月交易量較1月量增25%、新北成長10%、桃園量縮6%、新竹大減18%，台中量增9%、台南微幅減少2%，而高雄則量縮4%，永慶認為，在房地合一輕稅影響下，目前看來雙北市、台中量增最樂觀。

從房價來看，台北市2月中古屋平均單價每坪60.2萬元，已退到2013年4-5月房價水準，新北市單價每坪39.3萬元，也連4個月跌破40萬大關，是1年以來新低，顯示雙北買氣回籠，但追價無力。

業內：大陸央行連續降息利多樓市 房價或止跌反彈

距離上次降息尚不足百日，中國人民銀行於2月28日再次宣佈下調存貸款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率自3月1日起下調0.25個百分點至5.35%，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。不少業內人士分析，降息利好將一定程度上改善樓市預期，未來「量價齊漲」的可能性加大。

中新網3月2日報導，「這對大部分開發商來說是利好消息」，中原地產首席分析師張大偉也表示，在目前房地產市場資金鏈整體緊張的情況下，貸款利率的下調將意味著開發商貸款難度、融資成本的降低。加之此前存款準備金率下調等利好影響，「房企最困難的時間已經過去」。