瑞銀：英港房市泡沫風險高

瑞銀財富管理投資總監辦公室昨（30）公布全球房地產泡沫指數，深入分析全球15個都會區住宅價格，報告顯示15個都會中有12個住宅價格都出現偏高，甚至是趨向泡沬化的情況，其中倫敦與香港的房地產泡沫風險最高。

該報告指出，研究範圍內大部分都會的住宅市場價格都出現偏高的情況，其中以倫敦與香港的住宅市場泡沫風險最高，而全球許多都會的住宅實質價格，自1998年迄今已增加一倍，平均來說，住宅價格已超過2007~2008年金融危機的水準。

瑞銀財富管理投資總監辦公室經濟學家Matthias Holzhey指出，以香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約與東京的住宅價格偏離當地收入的程度最為嚴重，購買60平方公尺住宅所需資金，超過大部分受雇階級的預算，甚至高技術服務產業的受雇階級也無法負擔。

屋齡多少以上就應更新？30年？50年？

屋齡多少以上就應更新？營建署表示，國內一般認定鋼筋混凝土的建築耐用年限為50年，但並沒有任何正式報告；以國際來看，各國因氣候、有無地震等因素，有不同的認定標準。

結構技師戴雲發也表示，一棟建築物到底能用多久，沒有一定標準，921大地震以前大多數的房子，由於在設計安全性、混凝土的強度以及鋼筋的品質相對較差，基於居住安全，使用超過30年以上的建築確有更新改建必要；至於新建築，如果按照法規落實施工，使用50年以上沒有問題。

一屋難求 倫敦房價飆漲10% 想置產得先準備2500萬新臺幣

倫敦房地產飆漲，價格已高出其他地區一倍。 (圖:AFP)

有意購置倫敦房產的人，現在恐怕得再多估量自己的口袋深度了。

媒體《CNNMoney》報導，根據英國政府公布的最新數據顯示，倫敦的平均房價為 766053 美元 (約合新臺幣 2500 萬) ，較英國其他地區平均房價高出一倍。與去年 (2014) 同期相比，倫敦房價的增幅高達 9.6% 。

即便英國整體薪資水準相當高，一般倫敦居民也難以負擔如此高昂的房價。根據官方數據指出，倫敦市民的平均年薪中位數為 52106 美元 (約合新臺幣 170 萬)。

雙層店面夯 北市價格年漲近2成

雙層店面好運用，價格水漲船高，房仲統計近1年雙北店面交易實價，台北市1樓店面年減0.6%、新北年減2.6%，但若連同2樓一起出售「雙層店面」，北市今年1+2樓店面單價年增近2成、新北1+2樓店面單價也有2.6%漲幅。

據優美地產企研室統計，今年與去年店面交易行情，發現北市1樓店面每坪114.4萬元，但1+2樓雙層出售的店面價格，從去年平均每坪116萬元，漲至今年138萬元，年漲19%；新北1樓店面每坪59.5萬元，若1+2樓雙層出售，則從去年每坪61.1萬元漲至今年62.7萬元，年漲2.6%。

豪宅限縮條款 鴻禧花園都更 原住戶「住不到」

位於台北101正對面的「鴻禧花園大廈」，是信義計畫區早期的豪宅，知名主持人胡瓜也是住戶。因屋齡近30年，住戶有意推動自辦都更，但新實施的信義計畫區通盤檢討，限縮住宅區使用，都更改建後，只有1/3樓地板面積可做住宅使用，造成許多住戶將無法原地居住。

對此，北市都發局表示，若原住戶在現況繼續居住不受影響，但若要拆除重蓋，還是要符合新的都市計畫規定。

「鴻禧花園大廈」管委會主委楊安娜表示，社區81戶住戶中，已有2/3表達希望都更。但市府去年7月對信義計畫區祭出「豪宅限縮條款」，規定「特定業務區」的房屋改建後只能做商業用途，經民意反彈後暫緩實施。

但柯市府上任後，新組的都市計畫委員會，仍於今年3月決議修改「台北市信義計畫地區建築物及土地使用分區管制規定」，限定特定業務區的住宅使用不得超過總容積樓地板面積1/3，且以高樓層往下連續樓層設置為原則，並於8月19日實施。

買空屋前三思 先檢查和解決這些問題

購買和搬進一棟主人已空出的房子很方便，但是房子若長期空置，可能會有問題。老鼠或蝙蝠出沒只是其中一個危險，空房特別容易漏水和淹水，可能需要昂貴的修理。在你決定購買長久無人居住的空屋前，先檢查和解決以下這些問題：

黏合處過乾裂開：專家指出，水管是空屋的弱點，許多不住在屋裡的屋主，只把馬桶或水槽的水關掉。聽起來好像沒錯，但下次把水轉開的人，幾乎一定要抹地板，因為每個水管的閥、墊圈和軟管，都需要水才能保持彈性，若是乾涸，黏合處會裂開，失去功用。一旦轉開閥水流出來，就可能漏水或淹水。水管也可能乾裂。

新壽17.85億元買下士林土地 每坪395萬元 擬建出租住宅

新光金(2888-TW)旗下新光人壽23日以總價17.58億元購入臺北市士林區百齡段土地，面積445.17坪，換算單價為每坪395萬元，預計興建作為出租住宅。

新光人壽表示，本標的為臺北市少見之大面積精華區土地，面寬達60M，可見度高、廣告效益良好。步行至捷運劍潭站、士林站僅需約10分鐘，交通便利。

不僅如此，新光人壽表示，此區內有各級學校、公園、科博館、藝術中心，公共設施完善。鄰近士林夜市，生活機能良好。本基地區位條件優越，因應本區未來發展，預計興建作為出租住宅，可創造穩定之租金收益。


新聞來源:鉅亨網

私房話／定金、訂金、斡旋金 差在哪？

買房子，為使購屋順利，多會預付一筆金額，契約上有的寫「定金」、有的寫「訂金」，還有寫「斡旋金」，這三者有什麼不同？

房產業者表示，定金、訂金、斡旋金都是指買方要購買某一房子時的預付款項，但三者用處不同，效力更天差地遠。

定金 具法律效果

住商不動產法務陳威宇表示，定金為法律用詞，規範於民法中，效果為收取後即推定「契約成立」，也就是事後不管買方或賣方反悔，都需負違約責任；如果是買方反悔，定金會被沒收，如果賣方反悔，也必須負擔一定賠償作為懲罰。

陳威宇表示，在中古屋市場，房仲用的都是「定金」，契約上如寫「訂金」，大多是寫錯字。

租屋定型化契約 不得限制報稅

為了遏止惡房東，內政部草擬房屋租賃定型化契約，當中明定，房東不得限制房客報稅，而且應該由房東負擔的稅，如果在合約期間因政策調高也不能轉嫁到房客身上，最快年底上路，草案雖然只規範企業經營者，但像是惡房東張淑晶、投資客劉媽媽這樣的職業房東，也必須受到規範乖乖繳稅。

惡房東張淑晶，面對鏡頭哭得聲淚俱下，實際上卻利用合約欺騙，動不動就告房客，這樣的惡質職業房東，內政部打算用嚴格的合約約束她！內政部地政司，草擬房屋租賃定型化契約，明定房東不得限制房客報稅，應該由房東負擔的稅，如果在合約期間因為政策而調高，也不能轉嫁給房客，其實一般人租房子也都會被房東問會不會報稅。

羊毛出在羊身上，如果要報稅，房租當然高一點，跟扣除的稅費相比，當然還是減房租比較划算，但是這個草案只規範企業經營者，像張淑晶、劉媽媽等職業房東，查核後才會受到規範。新法希望讓企業房東、職業房東如實繳稅，最快年底上路，否則按次處罰，最高罰鍰50萬元。


新聞來源:奇摩電子新聞

行政院公報:預告訂定「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」

房市冷 北市蛋黃區一坪跌破百萬

信義房屋統計，北市大樓近一年的房價變化，外界認定抗跌的蛋黃區反而重跌，大安區一坪重跌近15萬元，信義區也每坪下修13萬元，雙雙跌破先前一坪百萬行情。

根據信義房屋資料，北市電梯大樓成交價格，今年第三季和去年第二季相比，12個行政區中，有九個平均房價下跌；跌幅前四名分別是大安區15%、信義區13%、中正區9%、松山區8%，都是蛋黃區。

大安區房價不僅跌，銀行核貸成數也緊縮；今年第二季全國房貸平均核貸成數最低前十名，雙北占了六名，其中北市大安區在列，平均核貸成數僅59%，不到六成。換言之，在大安區買2000萬的房子，自備款要多達800多萬。

根據全國不動產統計金融聯合徵信中心房貸資訊，第二季全台鄉鎮市區平均核貸成數最低的前十名行政區中，雙北市行政區就占了六名，包含新北市瑞芳區、八里區、北市中山區、大安區、士林區及南港區，平均核貸成數約五成八至六成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，市中心區因為房價最高，加上又是政策主要打擊的對象，因此出現過去少見的房價領跌情況，成為此次房價下跌的震央所在。

名下有地…先買後賣才退稅

重購自用住宅土地申請退稅，財政部規定，選擇「先買後賣」房地者，必須在購買做自用住宅使用的土地時，名下已持有自用住宅用地，才可享有土地增值稅重購退稅優惠。

基於土地所有權人因住所遷移等實際需要，必須出售原有自用住宅用地，再在他處購買另一筆自用住宅用地，政府為避免因課徵土地增值稅，降低其重購土地的能力，在現行稅法中，賦予納稅人新購自用住宅用地可申請退還出售原自用住宅土地已納土增稅優惠。且不論是「先購後售」或「先售後購」者，均可擁有退稅資格。

財政部指出，先售後購是指土地所有權人在出售原有自用住宅用地後，另行購買土地仍作自用住宅用地；至於先購後售，則是納稅人先購進自用住宅土地，日後再出售原有的自用住宅用地，同樣也可以申請退稅。不過，財政部規定，「先購後售」者，應以土地所有權人在購買土地時，已持有供自用住宅使用的土地為限。

財部表示，如果土地所有權人在購入自用住宅土地時，名下並未持有供自用住宅使用的土地，而是單純買進土地，之後，再購買他筆土地並且出售，並不符合政府鼓勵換屋的重購退稅目的。



新聞來源:經濟日報

商圈租金 西門町租金五年漲逾一倍

自開放兩岸自由觀光以來，今年剛過的十一長假，陸籍旅客來台旺季，政府今年統計10月1日來台自由行陸客共計1.6萬人，已創下單日新高紀錄。

陸客觀光商機日趨擴大，產生的觀光人潮及消費熱潮相當可觀，據有巢氏調查顯示，北、中、南重點商圈中，也有不少因為陸籍旅客帶動錢潮，其中最高以西門町商圈租金漲幅衝破143%，最為驚人。

有巢氏房屋發言人莊志成指出， 西門町商圈位於捷運板南線上，交通便利，據西門徒步區街區發展促進會統計，西門町商圈每月約有二百五十萬名旅客，根據統計三年來，商旅從70家增加至104四家，成長近五成，加上區域內各大品牌進駐，還有錢櫃、好樂迪等，越夜越熱鬧，旅客有陸、港、澳、韓國客等，其中年輕背包客最多。

店面租賃以西門捷運站六號出口最搶手，以漢中街、武昌路二段、峨眉街徒步區最火紅，也是現階段熱門地段金店面，由於長期租金穩定、釋出量少，保值潛力較佳。但因為租金漲幅大，也出現分割型店面出租趨勢，一個十幾坪小店面分成好2~3家小店經營，分攤成本，其中尤以潮牌、青年創業等等受歡迎。

興隆公宅182戶 最快月底招租

北市都市發展局將文山區安康平宅改建為興隆一期公共住宅，總戶數272戶扣除安置原平宅住戶，剩餘182戶預計最快月底公告招租，明年就可入住。都發局表示，這是北市最後一波附基本家具的公宅，只要「一卡皮箱即可入住」。

位於木柵路2段巷口的興隆公宅由潤泰建設興建，為地下3層、地上18層的2棟建物，提供桌椅、床架、衣櫃、窗簾、廚房用具，部分房間還有沙發、茶几等設備，裝潢風格典雅溫馨，希望打破民眾對於公宅形同貧民窟的刻板印象。

都發局人員表示，興隆公宅多屬小坪數設計，且有適合輪椅族的通用設計房型，房租訂為市價85折，另保留3成戶數給弱勢族群，優先讓原安康平宅住戶遷入，若沒住滿，再開放弱勢者申請。混居也可去除標籤化，讓社區與城市發展更健康。

置產族 偏愛低價老房子

央行前宣布降息，確立目前房市低利環境持續，即使房市景氣低迷，但市場游資充斥，仍有部分長期置產族選擇將資金放在房地產，房仲業者調查發現，目前長期置產族群明顯轉向低總價、屋齡老、低公設、市場流通性高、轉手性強的產品。
據永慶房產集團調查，近一年來投資置產族比率大減，去年雙北市買方購屋動機仍有23%為投資置產，今年則減為15%。

值得注意的是，投資置產買盤平均購屋總價台北市為1,691萬元、新北市為998萬元，不僅比去年均減少了100餘萬元，而且較整體平均成交總價低一至二成，顯示置產族群明顯轉向購置比自用型買方更低總價的物件，屋齡五年內房屋的比例大減，屋齡30年以上的房屋比重明顯增加。

財團危機入市 搶進北車商辦

受景氣影響，國內房屋市場、商用不動產、土地市場今年同步急凍，但中信壽逆勢操作，本周二出手以15.67億拿下位於台北車站前的亞洲廣場二樓商場。 報系資料照

不動產市場低迷，投資人多持觀望；不過，中國信託集團近來頻逆勢操作，本周旗下中信壽又出手以15.67億拿下亞洲廣場二樓商場，令市場好奇關注。
中信壽逆勢出手

長抱有賺頭

商仲業表示，國壽、新壽過去都曾在房地產景氣最不好時，逆勢入市，後來都有可觀獲利；中國信託近來也頗有此意味，由於取得的價格都相對便宜，長期來看 ，有可能成為大贏家。

至於一般投資人是否應該跟進，高力國際董事李日寶表示，就看口袋有多深；他說如果資金雄厚，可以熬過景氣黑夜，撐到黎明，贏面很大，但這一波不景氣會有多久，沒人看得準，若口袋不夠深，跟財團進場，未來恐會抱得很辛苦。

房市冷 今年前3季

成交僅去年4成

受景氣影響，國內房屋市場、商用不動產、土地市場今年同步急凍；戴德梁行統計今年前三季商用不動產交易金額僅289億，只有去年的四成。今年第三季土地所有權交易金額僅95億，更寫下2008年金融海嘯後新低。

在景氣寒風中，中國信託旗下中信銀、中信壽接連出手購買不動產；中信銀先在7月底以51.4億元買下長虹建設在內湖安康段推出的廠辦預售大樓，接著中信壽又和台灣人壽聯手，以150億元取得台肥南港C3土地45年地上權。

本周二（13日）國寶公司委託戴德梁行標售台北車站前亞洲廣場大樓資產，中信壽再度出手，以15.67億元、溢價約12.3%，拿下約783坪的二樓商場。

全球資產經理王維宏表示，中信金在2011年買下大都會人壽，成立中信壽之後，由於外商壽險一向很少購買國內不動產，因此中信壽不動產持有部位也相對較低；趁著不動產景氣低迷，較易取得時進場補貨，可能中信壽近期積極接連出手主要原因。

亞洲廣場2樓

租金投報率3.67%

他表示，就中信旗下最近取得的不動產來看，價格都在相對低檔；以本周二得標的亞洲廣場二樓為例，換算租金報酬率可達3.67%，即遠高於金管會要求壽險投資不動產的最低收益率門檻2.805%；這也是今年以來台北市收益型不動產租金投報率最高成交紀錄。

商仲業者表示，過去大型壽險業者「危機入市」，當時來看，風險雖高，但最後都可亮眼獲利，譬如國泰人壽在2004年取得的信義計畫區A3土地，當年由於景氣太差，國產局之前標售一再流標，國壽在第十次標售時以82億元買下，如今增值已將近一倍。

中國信託旗下近期購入不動產一覽資料來源：商仲業者 製表：游智文



新聞來源:聯合晚報

豪宅價格鬆動 跌近一成

信義計畫區豪宅「國家美術館」15樓戶別於今年8月成交價為每坪162.9萬元，較該社區去年3月成交價約下跌8%，顯示豪宅價格已難具支撐性。 網路照片

豪宅交易冷冰冰，根據昨（16）日最新公布的實價登錄資訊，信義計畫區豪宅「國家美術館」15樓戶別於今年8月成交價為每坪162.9萬元，較該社區去年3月成交價約下跌8%，顯示豪宅價格已難具支撐性。

實價登錄資訊顯示，該戶總價2.3億元，包含五個平面車位、總坪數198.73坪，換算單價每坪162.9萬元，是「國家美術館」今年度首次實價資訊揭露。該社區2013年11月、2014年3月該社區10樓戶別分別有每坪176.6萬元、177萬元的成交記錄。謄本資訊顯示，該戶為台灣三菱商事以公司名義購入，該公司為日本三菱商事在台百分百持股的公司。

信義房屋企研室經理曾敬德表示，信義區總價逾億元豪宅可能一個月才成交二筆，對屋主來說，每個成交機會都相當珍貴，當遇到出價差不多的買方，售屋意願較高的屋主自然在價格上會有彈性，以目前市況相比，修正幅度不算特別大。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「國家美術館」有一定的抗跌行情，但如今豪宅也面臨價格盤整，下修約一成，有機會吸引買方進場。

新聞來源:經濟日報

每坪290.5萬 皇翔御琚奪全國豪宅王

全國豪宅王「換人做做看」。住宅大樓單價最高個案，由北市信義區「皇翔御琚」以每坪兩百九十點五萬元奪下，位於北市仁愛路的「宏盛帝寶」因成交價下降，拱手讓出寶座。

但房仲業者坦言，房價下修情勢已確立，難再有創新高價的案例出現。

內政部公布實價登錄第三年土地單價、房地單價以及住宅單價最高案例，都位於台北市。但全國不動產總經理石吉平坦言，這些個案因地點和產品獨特性，才有高價表現；不過價格已沒有向上突破，「目前要有創新高單價案例實屬困難，創新低價的案例比較有可能。」

私房話／預售屋輕鬆購 注意跌價

搶房地合一上路前「最後輕稅期」買氣，北台灣新成屋建案近來大舉出籠，現階段購屋買預售屋好，還是新成屋比較好，也在市場掀話題。

預售屋 付款易、可客變

住展雜誌企研室經理何世昌表示，預售屋有兩大好處，一是付款容易，特別是現階段房市買氣低迷，許多建案推出低自備、結構零付款等方案，付款更是輕鬆，最低甚至只要準備2、30萬元自備款就可買房。

另一是預售屋尚未興建，多數建商多會提供「客變」，也就是依客戶不同需求，進行內部格局設計變更，並向政府主管單位提出申請，未來完工後取得合法使照，可更滿足購屋人需求。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，雖然預售屋有上述兩項好處，但是預售屋是期貨概念，現在的售價，是建商預期兩三年後的房價，而且是「上漲」的價格。

但是現在房市正在由多轉空，兩三年後的房價可能比現在還低，桃園在這波房價上漲之前，就是預售屋一完工交屋，房價就開始下跌，現在買價格較高的預售屋，房價下跌風險相對也較高。

建商若倒掉 自救麻煩多

徐佳馨表示，現在買預售屋的另一風險是，如果景氣持續下滑，難保不會有建商倒掉，雖然現在預售案多有專款專用和履約保証，不用擔心購屋款不見，但是如由他人接手、或住戶自救找營造廠完工，可能蓋不出原來的設計，後續社區的維護也會有問題。


新聞資訊:聯合晚報

奢侈稅豁免條款 新增12類

奢侈稅豁免條款擴大了! 財政部昨（12）日發布最新解釋令，依據各區國稅局提出的實際個案，新增12種類型個案，包括買屋時建商漏移轉公有設施，或是直系親屬間交換不動產，交換後持有期間超過兩年者，出售時均可豁免課徵奢侈稅。

財政部表示，新解釋令將回溯至今年1月9日起未核課案件均可適用，而房地合一稅明年即將上路，屆時奢侈稅將配合退場，官員指出，由於稅法規定核課期間為五年，未來即使奢侈稅退場，本則解釋令仍具效力。

財政部表示，今年2月配合立法院修正通過奢侈稅條例，將「確屬非短期投機」出售的不動產，排除在課徵奢侈稅的範圍之外，並授權財政部訂定明確解釋；官員說，依據五區國稅局提報案件，再度新增12種類型的案件，確定可以免課奢侈稅。這12種類型包括：

房屋半夜咚咚叫！ 不是鬧鬼是水錘

水錘效應又被稱為水擊，是一種水管常見的物理現象，這種情況的發生相當常見，這是由於使用自來水時，水會在水管中流動，當使用完畢關上水龍頭時，接近出水口的水突然停止，但後方的水持續往前流動，造成擠壓後回彈，就好像有一顆球向前滾動時，忽然撞上一面牆造成反彈。水管中反彈的水會在管線中造成壓力上升，當壓力無處宣洩，就會發出咚咚聲形成水錘效應 。

水錘效應會在管線內引起水壓急速上升，壓力甚至高達正常水壓的8至10倍。室內設計師洪華山指出，水錘效應不只會產生惱人的噪音，最主要的是水錘所產生的衝擊力對管線會造成傷害，長時間下來管線的接頭會造成損壞，嚴重的話還會使管路爆裂漏水，尤其有加裝加壓馬達的房子，為了使高樓層有充足的水壓，反而讓低樓層的管線壓力過大，水錘所造成的聲響與危害更為顯著。

要解決水錘效應的方法有很多，最簡單且省成本的方法，就是在關閉水龍頭時放慢速度，以防瞬間關上水龍頭造成壓力過大。

另一個方法是安裝水錘接收器，主要裝置在管線末端或轉折處，可以抑制水錘效應產生。雖然水錘是個常見的現象，但這個現象不可輕忽，日積月累所造成的破壞非同小可，尤其管線爆裂是最不願意樂見的情況，要如何應對水錘效應成為一個重要卻常被忽略的課題。

新聞來源:好房網News

租屋二三事／租屋成為保證人或連帶保證人 兩者可差大了

租屋簽約的時候，你是否有留意需要「保證人」或「連帶保證人」呢？其實只差兩個字，後續對保證人本身卻有迥異的影響。其實，內政部提供的房屋租賃契約範本，也有「保證人」的填寫欄位，目的是為了保障房東，但坊間的租賃契約書不少是要求「連帶保證人」，此時民眾不妨與房東協議使用內政部範本，強化自己的租屋權益。

每坪3,557元 信義區商辦租金創高

企業自住客搶租，信義計畫區A級商辦租金行情續往上攻；據最新實價登錄網資料，今年2月華新麗華花旗信義大樓成交一筆18樓的租賃物件，以每坪月租金3,557元奪下今年辦公室實價租賃價格之冠，擊敗遠雄信義金融大樓的3,550元及台北101的3,402元。

據近三年實價登錄網資訊，台北市100坪以上、每月單坪租金逾3,500元，且非一樓店面使用的頂級商辦大樓租金中，十筆成交案件中就有七筆都在信義計畫區內。今年實價登錄網揭露，位於松智路的華新麗華花旗信義大樓，今年2月成交一筆18樓的租賃物件，每月每坪租金行情達3,557元，租金總價達62.55萬元，坪數約在175.92坪，由該地址搜尋結果，目前進駐企業為美商台灣博科通信系統公司（BROCADE）。