建地難求 台北居「大」不易 小基地鳥籠建案營運而生

台北房價、地價高漲，加上蛋黃區能開發的地區越來越少，但都更卻常常碰釘子，要求到一塊大面積建地幾乎是難上加難，在這樣的情況下，建商只能勉強買小坪數可建地來蓋房子，因此基地小於200坪，甚至100坪的鳥籠建案營運而生，在新推案中占了4成左右。

小基地建案比例高達4成 鳥籠建案達14%

根據《好房網》不動產市場週報統計，目前台北市銷售中的預售屋及新成屋建案計有178件，其中有74個建案的基地面積不到200坪，等於是每10個建案就有4個屬於小型基地。而基地小於100坪的「鳥籠」級建案，竟有25個案子基地面積不到百坪，佔了目前北市個案的14%。

好房網雜誌社長倪子仁表示，台北市的房價飆漲，預售新成屋的成交價逼近90萬元一坪，建案開出百萬元一坪的新屋建案比比皆是，台北市更在「文林苑」都更案踢到大鐵板下，將都更的門檻再拉高，變得難度更高。

蛋黃區 打坪數小、低總價策略

觀察台北市建築基地面積不及百坪的建案，中山區有五個佔最大比例，大安區有四個，中正區、北投區也各有三個個案，另外信義區、士林區、大同區及萬華區各有二個，南港區及文山區則各有一個。

北市鳥籠建案出現最多的區域，為中山、大安與中正區，這些區域都是台北市的市中心地段，每坪單價動輒百萬元以上，在都更根本走不動也無進展下，鳥籠級建案順勢規劃為套房或1加1房的小坪數產品，並以「低總價」的訴求來吸引消費者。

台北市目前最小的「鳥籠建案」，為大安區的「御境言」與中正區的「來遛月」，基地面積都只有32-33坪，面寬甚至只有一輛汽車的寬度。如此迷你小基地打造出來的居家環境與居住空間，直比香港的「膠囊住宅」。

市況也顯示，信義區的個案「信義一品」，48坪的基地規劃了9戶住家，規劃坪數8到36坪，每坪開價138萬元，等於買一間8坪的套房要價超過1100萬元。在比價效應下，大安區市民大道、延吉街的某新成屋套房案，坪數12坪的套房，開價180萬一坪，等於買一戶套房要價超過2000萬元，讓全民見識到北市房價高不可攀的現況，真的是購屋痛苦指數痛到最高點。

小坪數建議公設比高 買房多留意

倪子仁表示，北市都市更新整合大不易，在房市景氣明顯回檔下，訴求低總價的套房建案順勢竄起，而且房價愈開愈高，甚至早已跳脫實價登錄的市場成交價。小坪數建案公設比大多超過40%，以15坪的套房為例，扣掉陽台等公設後，室內面積可能連8坪都不到，購屋者在購買此類產品時應注意高公設比的現象，才不會在交屋時發現超高的公設虛坪，與原先想的房間大小落差很大，而衍生出許多的購屋糾紛。

除了鳥籠建案公設比需注意外，投資興建鳥籠建案者大多為小型建商，購買時須留意開發商本身財務狀況，且鳥籠建案公共設施的機能明顯較弱，這也是民眾欲購買這類產品時，必須特別考量之。



新聞來源:鉅亨網