＜信義計畫區＞法規限制提高整合難度 停車場多

北市信義計畫區出現燙金地塊做為停車場使用的情形，房產業者感嘆，政府法規限制是最大主因，包括：最小開發面積門檻、住宅樓板面積不得超過建物總樓板面積3分之1等規定，提升整合難度，導致土地開發遙遙無期。

信義計畫區因房地產價值燙金，區內資產多為長期持有，因此，交易量有限，但一有交易，
金額往往相當驚人，以2015年年底的新光三越A8館交易案，富邦集團砸下逾270億元，
光是該筆交易金額便占當年度商用交易總額超過3成。 （記者徐義平攝）

信義最貴系列 僅最貴水泥地興建中

以信義計畫區著名的「最貴」三系列為例，包括「最貴籃球場」（D1）、「最貴停車場」（D3）與「最貴水泥地」（D5），僅「最貴水泥地」處於興建狀態，由霖園集團「三太子」蔡鎮宇成立的寶豐隆主導。

該基地坐落松仁路、松勤街口，面積1,178.84坪，早在2012年1月就取得建照，2012年11月中申報開工，但歷經近5年，工程進度始終維持0.1％。據透露，該基地5年內申請兩次變更作業，第一次變更選在申報開工前，即2012年10月初，將原規劃54戶變更為27戶，包括25戶豪宅、2戶商業單位，並更改部分規畫；但2015年9月底又申請第二次變更，從27戶又增至45戶，並增加5樓以上各樓層樓地板面積，今年上半年通過審查，第二次變更後的總樓地板面積約6,250坪。

房市風向轉 D5豪宅坪數大縮水

房產業者分析，D5剛取得建照時，適逢前波房市起飛，超大坪數的豪宅正是主流；隨著房市走緩，多數豪宅坪數均改小，坪數120至150坪，藉此壓低總價。

至於D1與D3都是待開發狀況，儘管「最貴停車場」早在2013年4月便取得建照，過了近5年，仍處於報開工的階段；至於「最貴籃球場」，傳出租約可能會在今年到期，屆時富邦集團是否會申請建照開發，則仍處於評估階段。

高力國際調研部董事李日寶表示，當初信義計畫區的都市計畫規定最小開發面積，甚至商業使用面積占整體樓地板面積的比率等，讓先天的開發限制成為一個比較難跨越的門檻，部分土地也因為街廓整合問題而遲遲無法開發。

不過，從一個角度來看，隨著前幾波房地產價值推升，信義計畫區的土地愈陳愈貴，也不算是壞事，但未來要如何積極讓區內土地做最有效的利用，考驗公部門的智慧。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則表示，信義計畫區的住宅區、商業區（含特定業務區）僅70公頃，占總面積46%，可開發用地有限；但限貸、加稅等政策使得豪宅市場反轉，建商態度較為觀望，加上三基地分別面臨法規、整合等雙重挑戰，使燙金地段蒙塵。

住宅面積限制 豪宅開發價值大減

他表示，尤其法規方面，2015年信義計畫特定專用區細部計畫第三次通盤檢討變更，D1、D3街廓建築物供作住宅使用的容積樓地板面積不得超過該建築物總容積樓地板面積的3分之1，使得興建頂級豪宅的空間頓時萎縮，開發價值大減。

至於整合方面，D1、D3有開發面積不得小於3,000平方公尺（約907.5坪）的限制，其中D1小地主早期還可待價而沽，然而，一旦大地主鴨子划水整合過開發門檻，小地主的地反而成為廢地，陷入父子騎驢的窘境，所以變數不少。

D3雖已完成容積移轉、環評、取得建照，且用舊照開發可保全其原本住宅面積，排除前面新法規的限制，但因被台北地檢署要求「禁止處分」，買方想在市場接觸也難得其法；此外，坐落信義路五段、松仁路口，現為停車場的B7，8筆土地就有88個所有權人，整合之路遙遙無期。

新聞來源:自由時報