中央銀行在6月理監事會議上揮四重拳打房，房地產交易量隨之下挫。央行管控措施主要包含擴大房市限貸範圍、全國不分區第三戶房貸、豪宅貸款以及法人購置住宅貸款，貸款成數一律調降到五成。
台灣當前的總體經濟仍屬景氣復甦階段，有利房產的未來發展性。然而，從過去幾年房市飆漲的狀況可以看出來，台北市的房價增加速度，遠高於所得成長幅度，其中一項因素，就是各國央行實施低利政策，全球資金供給快速增加，因此大筆資金投入房市。
目前台北市的房價所得比近15倍，隱含意義是未來的房價漲幅可能趨緩。未來房市最大變數，就是低利時代將結束，利率上升將不利房價上漲。現在的環境是人類生活以來的最低利時代，我們將從極低利邁向正常水準，當中有許多不確定性，當然也會對房市造成影響。
對房價的不確定因素，從短期事件分析，必須考慮到政治因素。年底進入七合一選舉，民間要求居住正義的呼聲，將加強政府對房價管控力道；此外，也可以看到目前政府財政困難，主管機關可能採取對房市極具殺傷力的租稅工具來充實國庫，如此一來，對房價上漲的預期也會大幅降低。
從需求方的條件來看，今年名目薪資上漲1.5%，跟房價上漲比率相比非常緩慢。央行官員曾說，房價所得比最理想的倍數是「五倍」，然而，以目前的薪資成長幅度來看，房價要凍結十年，房價所得比才有可能達到五倍的水準。
外界部分聲音認為，央行應該升息來抑制房價過熱，但是，央行主要還是要以物價和經濟成長率來決定升息時間表。現階段經濟成長率還不夠強勁，通膨不嚴重，核心物價溫和，我認為央行不會在短期內採取全面性的利率工具來對抗房市，對房地產調控還是以審慎的信用管制為主。
但是，央行也說過，利率不會永遠在低點。未來幾年，貨幣政策由目前的「適度寬鬆」趨緊，利率上升的效果大約會在兩、三年後浮現，短期內先有租稅政策以及政策不確定性，成為房價上漲的攔路虎；等待政策穩定後，中期會有貨幣政策效果與房市形成對抗，中長期來看，必須等國民的薪資水準跟上房價飆漲速度。
以上因素解決至少需要五至六年時間，待對房價不利因素慢慢消失後，房市可望再掀一波急漲潮。但是，當前房產市場在整理階段，綜觀目前情勢，房地產短期走向將以空頭領軍。
（本文是台灣金融研訓院院長鄭貞茂在「北威論壇」演講內容）
新聞來源:經濟日報
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