新聞分析－地租會愈來愈貴

財政部在2013年9月底正式鬆綁地上權土地可分割出售、可辦理分戶貸款，同時地上權年限可從50年延長到70年之前，幾家得標地上權土地的建商，除了皇翔、寶路、京城已計畫興建為觀光旅館大樓、或辦公企業總部等自行經營的用途，不會分割出售之外，其餘建商都朝向分割出售地上權住宅的產品來開發。

連冠德也在上周得標國防部敦北地上權1,800多坪土地後，也立刻改弦易轍，決定把大直地上權改回分割出售的地上權住宅。

不過，這10餘年買進地上權住宅的住戶，以及得標地上權土地的建商，都面臨啞巴吃黃連的窘境。雖然買方可以用市價7折的價格，買到地上權住宅，但每年負擔地上權的地租，負擔逐年沈重，沈重的程度、就像溫水煮青蛙一般，愈住、地租愈貴；至於得標建商，更必須承擔的風險更大，地上權住宅完工交屋後的40幾年，恐怕才是真正惡夢的開始。

以某地上權住宅大樓來說，民國88年完工交屋時，每月繳交的地上權地租，依當年公告地價的5％計，約4萬元出頭，1年下來、繳交了近50萬元的地租；不過，隨著每3年調漲一次公告地價，民國102年每1個月就必須繳交6萬7千多元的地租，住戶估計2、3年後可能就會跨越每月10萬元的地租負擔，乾脆改住五星級飯店，都不必負擔如此沈重的地租。

因此，雖然地上權住宅的房價會比市價便宜3成；但是，每坪單價比較便宜，並不代表房屋總價加上未來47年(扣除興建開發期約3年)的總成本和總地租、總稅費，會比一般有屋有地的所有權住宅要低。

至於最近計畫銷售財政部解禁前得標的地上權住宅案的建商，此時心情更是「挫咧等」。由於財政部宣布解禁之前的地上權土地，不能分割出售、無法辦理分戶貸款，因此地上權承租人-建商，必須在接下來40幾年存續期，先繳交國有地地租給政府、然後建商再向住戶逐一收取分戶地租。

因此，地上權住宅的建商，在出售交屋後，才是風險的開始；幾家建商進入銷售期之前，心情都是「挫咧等」，不是要有被住戶賴帳的風險準備、就是要應付更多的潛在訴訟事件。這也是建商當初競標地上權住宅時，始料所未及的預期外風險。

新聞來源：工商時報