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2013年2月25日 星期一

【地產專欄】張金鶚:「以房養老」不如「捐房養老」!

在21世紀前,中國人幾千年來一直「重男輕女」,與「養兒防老」有很大關係,但直至現今,觀念已大大改變,養兒不一定防老後,「以房養老」似乎成為另一種趨勢,但「以房養老」真的有保障嗎?老了,沒錢花,生活該怎麼辦?還不如「捐房養老」。

老年化社會 退休生活宜早規劃

內政部今(2013)年正打算試辦「以房養老」,試辦對象為各縣市65歲以上,有自有不動產,且無繼承人的長者,有100名可終身每月獲得給付固定金額,以避免老了,沒現金可過生活的困境。

以房養老的3種方式

惟不動產公告現值的上限,不能超過社會救助法所定的中低收入戶標準,依據2013年的標準,台北市中低收入戶不動產公告現值上限為新台幣776萬元、新北市525萬元、台中、台南、高雄及台灣省為480萬元,福建省為375萬元。

內政部肯為長者的老年生活想方設法固然是一樁美意,但畢竟屬於試辦階段,名額只有100名,且辦法送行政院審議,目前還未核定,何時能落實還不得知。

捐房養老 生前可享受一生所賺

對於「以房養老」的觀念,我個人覺得,還不如「捐房養老」,這觀念在Money錢雜誌今年一月份幫我出版了「房地產是一輩子的事」新書中,也有重點陳述,其中談到,以房養老在國外推行的3種方式,分別是:

一、住宅反向抵押貸款:

英文是Reverse Mortgage,簡稱RM,這是目前政府主導的以房養老政策方向。作法是老年人生前將房屋抵押給銀行,銀行精算後,可核貸約房屋市價的5~8成,老年人向銀行每月領取固定的生活零用金,直到往生為止。類似一種「抵押」,老人若往生後,其指定繼承人或受益人可自由處分房屋,如把貸款還給銀行,受益人可取回房屋所有權;若受益人不把房貸還清,銀行則可處分不動產。

二、售後租回:

類似商用不動產的「售後租回」(Sale and Lease Back,簡稱SL)概念,將房屋所有權賣斷給保險公司,但老年人有權向保險公司承租回來,保險公司在扣除租金費用後,每月給付固定的生活零用金。因為房屋賣斷,給付老人的生活費相當於當時100%房價,會比RM高。而老年人不須把錢留給子孫,這方法對頂客族很有說服力,因為一輩子賺到的錢,可以全部在生前享受。

三、社會照護贈與:

英文為Social Care(簡稱SC),作法是老年人把房屋捐贈給社會福利團體,房屋所有權人可得到社福團體的長期照護系統支援,如選擇繼續留在家中居住,或入住社福團體的長照系統。由於社福團體能提供老人照顧和安養,比單純只拿到錢更有價值,百年之後,再把房屋捐贈給社福團體。

把房屋捐贈給社福團體,依照房屋價值不同,可選擇自己喜歡的老年「生活套餐」,甚至包括身後事的安排。在制度上與壽險公司年金屋相似,唯一差異是,老年人可選擇在宅老化,而不是搬到另一個生活圈,適應新生活,這與我認為的「捐房養老」觀念較吻合。

在宅老化並提供長照服務 生活適應較佳

我和太太是頂客族,得很早開始規畫退休後生活,與老後的生活安排,我個人傾向「在宅老化」,因此,比較鼓勵大家把房屋捐贈給社福團體;因為,將房屋捐贈社福機構後,它會提供一條龍式的服務,加上能在自宅安養天年,應該是最佳選擇,而百年後,這些錢還能留下做公益,也算功德一件,可說是「雙贏」的安排。

此時,有人不禁要問,有哪個社福機構有能力做?其實,一位郭姓老人早在2004年就將價值約新台幣620萬元的房子捐贈過戶給伊甸基金會,條件是繼續居住並由伊甸負擔看護直至終老,而郭老先生於7年後往生,伊甸共負擔約300萬元的照顧費。

該案例能成功,主要是他的父母及兄弟姊妹都已過世,一些甥姪晚輩都尊重他對遺產的安排,沒有起紛爭,親屬關係和遺產繼承的問題都非常單純。

我認為,這可以作為社福機構未來參與的參考,只要親屬關係和遺產繼承問題單純的案件,大家都可以朝老人與社福團體「雙贏」而努力。

新聞來源:Yahoo!奇摩房地產

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