地上權開放分割貸款 後續衍生問題多

雖然春節連假已結束，不過房市端顯然還『沉浸』在過年期間『熱賣』的歡愉中。不過住展企研室更關切的則是，同時間曝光的另一則重大政策訊息，那就是有關地上權將可分割出售(貸款)的消息。

此項消息，最早在17號在工商時報刊出，指出財政部擬鬆綁相關法令，以提振地上權住宅買氣，讓公有地(地上權)能成功脫標。兩天後，同報系之中國時報又刊出類似消息。

然綜合整理兩篇報導發現，這項消息，應是財政部(含國產署)單方面的計畫(修改地上權作業要點)；換言之，此事並無太多實質進展，和上月消息相似，另一主管機關金管會的態度仍傾向保留，也就是維持地上權非『權利質權』，不能分割貸款的規定。

設定地上權是否真能如近日相關報導所指，可分割出售並貸款？還是要看本月底相關單位第二次會議才能確立，也要看銀行端的態度；套句該業種說法：『銀行不是慈善事業』，最後還是在商言商，如果地上權住宅的票房維持現狀或妾身未明，銀行貸款的意願仍難提升。

住展企研室能理解，財政部此舉是想提高公有地設定地上權標售案之脫標誘因；因為先前幾宗非市中心區標售案，最後未成功標出或乏人問津，除地段問題外，主要還是卡在地上權無法分割出售並貸款一事；如果地上權設定案最後需蓋住宅出售，上述狀況就是影響業者投標意願之一大問題。

然而住展企研室認為，即便如此動機合情合理，但後續可能衍生的問題，仍應審慎考量、防範未然。上月相關消息曝光後，本室曾引用台北車站交九案「京站」案例認為，設定地上權住宅案第一手出售問題應該不大，然後續轉手就有困難。不過，這正是考量地上權住宅管理，及設定年限到期後需回收的權益之計。

過去北市府的地上權住宅案，其實就碰到年限期滿後，住戶要求逕行購買土地權的爭議，至今仍懸而未決。如果財政部研擬的方向最後確立並上路，或許目前公告的地上權標售案可望順利脫標，但是否曾考慮，屆時可能也會碰到回收困難的問題？尤其，「京站」這類『地上使用權』的持有戶，是否會要求『溯及既往』、『就地適用』？也須同時考慮進來。

現在財政部想藉由規定鬆綁，讓地上權案可分割出售及貸款，『解決』部分地上權案票房不佳的窘境，進而達成透過地上權案標售籌措財源的終極目的；但如不能同時考慮之後權利回收及是否『溯及既往』等問題，則顯然是陷入短線操作、忽略長期的窠臼。如此這般，姑且不談官方，至少消費絕不會是最後贏家。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw