炒房獲利不只豪宅 房屋實價課稅應一視同仁

昨天北市地政局公佈最新一批上線的實價交易資訊，稍早就遭媒體揭露的勤美璞真178萬多/坪交易單價，當然也在這批公佈資料之列。不過國內專營豪宅市場的仲介品牌－大師房屋總經理陳建慶卻直指，該筆資料換算方式有誤，真正扣掉車位後的實際單價，應該是180萬/坪左右。

當然，無論178或180萬，外界仍不斷拿來和300萬/坪單價相提並論。不過就大師房屋指出，300萬是頂樓開價，這宗交易物件算是特例；因為同樣是勤案低樓層，四樓以外的交易價格都在200萬/坪以上。

然而對這些豪宅持有或買賣者來說，或許真正在乎的不是實價揭露疑似報低不報高、去頭掐尾，而是稅務單位已針對豪宅的房屋交易所得採實價課稅之實。最近有不少豪宅客戶表示，陸續收到國稅局的補稅單，內容則是針對房屋交易所得之部份。原來，儘管現行制度還是房地切割，土地部分根據公告現值課徵土增稅，房屋部分根據官方設定的所得比例及房屋評定現值，課徵房屋交易所得。

因此，現在稅賦單位對房地產(豪宅)交易當中的房屋交易部分，已採取認高不認低的作法，也就是實價課稅。一方面已有實價登錄資料可考，加上稅務單位要求業者提供，包含從事豪宅的仲介公司本身也被要求過，因此取得實際交易價格根本不是問題。

實際計算方式，則以現行房地產交易稅基(土地公告現值+房屋評定現值)為分母，以房屋評定現值為分子，計算出所謂的房地分離比例，再以此折算出實際交易所得中，屬於房屋之部份(如買賣獲利100萬，上述比例為四成，則房屋交易部份稅基就是40萬，而非現行的評定現值×交易所得比例)，而且是直接按所得稅率課徵之。而豪宅持有者往往是高所得族群，因此稅率動輒30、40%，可說相當重，和國外的資本利得稅已不相上下。

基於近年國庫拮据等原因，住展企研室認為中央財政或地方地政單位強調的實價登錄資料不會做為實價課稅依據的說法，已不攻自破。房屋交易實屬資本利得稅，按照實際交易價格課徵，確是符合量能課稅及稅賦公平原則；不過從上述解釋可發現，整個認定過程依然存在許多瑕疵。如果能改採房地合一課稅，才更符合上述之課稅原則，而且還能簡化稅制。

此外，既然已行實價課稅，也不需特意拿豪宅開刀，應該一視同仁，有交易就按實價課徵所得稅；畢竟這幾年炒房套利早已成為全民運動，透過炒房攫取暴利的途徑，絕不只豪宅一塊！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw