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2013年7月19日 星期五

【地產專欄】張欣民:投資都更概念宅 謹守「10要10不要」原則

雖然說文林苑事件讓台北市都市更新的推動工作幾近停擺,但是在現實環境如建築結構安全、居住品質及都市景觀等等考量下,都市更新絕對是一條不得不走的道路,所以如果有些比較保守型的民眾還是想投資老舊房子等待都更的話,基本上建議要謹守「10要10不要」原則,將來才會有比較大的獲利空間。

中央及地方政府都沒放棄都更工作

內政部長李鴻源受邀到台中市政府演講時就曾公開的說,如果六月初發生在南投的大地震,場景改到台北市,就可能有四千棟的老舊房子會倒塌,這就是說大多數是老舊房子的台北市,持續推動都更是有其急迫性與必要性。況且目前中央政府也推出數個大型的公辦都更案子,希望吸引民間業者積極投入。

日前台北市副市長張金鶚雖然對外宣布文林苑的協商破局,但不久又大陣仗的邀媒體參觀全國第一個公辦成功的都更案,對外宣示台北市政府持續推動都更的決心不變之外,也展現市政府是有執行代拆能力的。

由此看來,不論是中央或是地方的台北市政府,都沒有放棄都市更新這個重大的工作,而且這項工作如果能夠順利推動,對於提振國內經濟景氣,絕對有非常大的助力。在都更不得不推的前提下,如果一些比較保守型的民眾還想投資老宅的話,謹記以下「10要10不要」原則,將來應該還會有不錯的獲利空間。

一、要低不要高

也就是選擇的老宅樓層高度越低越好,因為土地持分大,都更的價值才會高。

二、要少不要多

參與都更的所有權人或是戶數,最好越少越好,所謂人多嘴雜,要談成都更就更不容易了。

三、要寬不要窄

選擇都更基地最好臨主要寬闊的大馬路,這樣才有足夠的籌碼吸引業者投入,位於巷弄之中的老房子,除非可以整合到大馬路邊,否則還是不要碰為妙。

四、要舊不要新

房子越老越有都更的可能性,相對不夠老的房子要談都更,住戶本身可能就有很大比例不會同意,所以先問問屋齡再做決定吧!

五、要商不要住

土地使用分區牽涉到容積率的多寡,商業區容積率比住宅區高,相對比較容易獲得建商的青睞,如果沒辦法全部是商業區,至少也必須是商業區住宅區都有的情況。

六、要大不要小

基地面積要達一定規模,才符合都更的效益,也比較能夠提供一些公共設施,這才是政府推動都更的主要目的。

七、要宅不要店

一樓使用現狀是什麼?往往影響都更推動的進程,如果是純住宅阻力最小,如果是當店面使用,而且是熱鬧商圈的店面,根據過去經驗,都更談成功的機會非常低。

八、要貴不要俗

房價要高到一定水準,對於都更實施者才有足夠的誘因,因此房價低的地方,可以說都更免談!

九、要白不要黑

都更利益龐大,各方都想分一杯羹,如果都更整合案已有黑道介入,最好就不要碰,選購老宅前先打聽一下。

十、要官多不要民多

如果一塊土地是官多民少,相對就單純多了,整合時間也會縮短,這大概就是台北市第一個公辦都更案得以成功的關鍵吧!

新聞來源:Yahoo!奇摩房地產編輯部

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