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2013年7月4日 星期四

房價一坪300萬 非夢事

三○○萬元對市井小民是個不小的數目,然而,在台北居大不易的台北市,可能出現一坪三百萬元的房子嗎?真的會出現?會出現在何時?何地?答案是,就在今年,北市精華地段的某些豪宅建案裡…

房市的現況顯示,儘管受政策壓抑,豪宅近來市況稍顯低迷,但業者多認為,二○一三年豪宅仍是房市焦點。特別是今年是否有建案開出一坪三○○萬元,挑戰所謂的『彭總裁防線』,已成為各方關注焦點。

為了探討三○○萬一坪的房子會在哪裡出現,以何種姿色出現,本刊特別專訪了三位與豪宅有深厚淵源的地產經營業者,聽聽他們心目中的三○○萬等級的豪宅,會不會在今年出現,有哪些建案有資格成為『三百萬俱樂部』,以下是我們的採訪報導。

從房屋代銷業者,轉變為頂級豪宅開發業者的甲桂林廣告董事長張裕能認為,北市「二」字頭豪宅已很普遍,今年應會有建商嘗試開出「三」字頭。張裕能說,國內豪宅其實早在二○○九年就有鄉林「士林官邸」喊出一坪三○○萬元,去年四月「勤美璞真」也一度傳出以一坪三○四萬元成交,不過這二次都讓央行總裁彭淮南大為發火,第一次批判建商炒作,第二次更主動邀集各大行庫祭出嚴厲豪宅限貸令。

彭淮南雖然從來沒說過國內豪宅不能站上一坪三○○萬元,但接連兩次大動作打壓,讓外界相信他對三○○萬這個數字真的很感冒,三○○萬也因此被視為房市的「彭總裁防線」。

這條防線今年會被突破嗎?專門銷售豪宅的當代國際地產執行長許世宗認為很有可能。他說,目前市場上其實有不少建案已開出一坪二○○萬元以上價格,最高的甚至喊到二八○萬元,距離三○○萬一坪,僅是一步之遙。

根據住展雜誌工地市調,北市至少已有四個建案開出二○○萬元以上表價,包括信義計劃區一坪二五○萬元的「皇翔御琚」、中正區一坪二五○萬元的「頂禾園」、中山區一坪二一○萬元的「祥德大直」,及松山區一坪二五○萬元的「敦南樞苑」。

許世宗說,其實早在去年下半年就有豪宅案想開出一坪三○○萬元,但因怕成打房箭靶,招惹麻煩,最後喊卡。但基於豪宅銷售必須創造話題以吸引目光,預料隨景氣好轉,今年應會有一些A+級立地條件的北市建案,公開挑戰三○○萬元。

台灣第一大代銷公司、海悅廣告總經理曾俊盛說,市場上有資格開出一坪三○○萬元的建案,大約有六、七個,大多位於信義計劃區,包括國泰金控前副董事長蔡鎮宇以寶豐隆集團名義開發的D5案、亞太會館改建案、富創建設D3案、冠德建設G4、G7、G8案,大陸建設B7案以及華固建設前陣子標下的D1案等(號稱全台最貴菜園那塊地)。

曾俊盛表示,另外還有一建案位於大安森林公園旁,即聯勤信義開發案,這個案子名氣響亮,只要提到財團囤地,就會想到它,不過在元利建設全數接手後,基地已於去年七月正式動工。

站上三百萬機率高

依上述建案目前進度來看,一般認為,比較可能在今年進行預售的,包括亞太會館改建案、冠德建設G4、G7、G8案,以及大陸建設的B7案。張裕能認為,目前氣氛不會有建商高調喊出一坪三○○萬元,但今年下半年如果國內外景氣好轉,建商公開挑戰彭總裁防線的機率不小。

許世宗也認為今年景氣會逐步好轉,他相信今年一定會有建商想去挑戰這條防線。他分析,一來今年經濟會好轉,二來,泛濫的亞太資金狂流將掃過台灣,好野人受不了資金閒置的壓力,所以只要有好產品出現,價錢不是問題。

曾俊盛強調,這幾年在『公平正義』聲浪高漲下,有錢人擔心查稅,紛紛轉趨低調,不再炫富,建案如開價一坪三○○萬元,高調挑戰彭總裁,一些高資產客戶可能因怕曝光、被鎖定,反而不願進場,對建商來說並沒有好處。

被點名有一坪三○○萬實力的信義計劃區豪宅案,其中冠德建設位於興雅國中南側的G4、G7、G8段推案,基地面積共一千六百一十一坪。此案並已於今年三月一日開工,未來是否邊建邊售,還是全面完工後才銷售,目前不得而知,據了解,建案目前不對外公開,產品規劃為一五○、一八○及二二○坪、單層單戶產品,工程期三年,預計二○一五年便可興建完成,至於開價多少及何時會開賣,建商三緘其口語多保留。

顏炳立喊一坪五百萬

而中華工程正在拆除的亞太會館改建案,基地面積近二千五百坪,規劃旋轉外觀、錯層式陽台超豪宅,坪數一五○至二○○坪,少少的四十戶規劃,必將成區域新地標,並已引起各界熱烈的討論。按照工程進度,預計七月拆除完後直接施作基礎工程,但銷售方式與公開時間皆未定,但地產名嘴顏炳立曾私下表示,完工後一坪五○○萬啦!

台北101大樓正對面的富創建設D3案,基地面積約一千五百坪,該案可能會在今年下半年推出,樓高四十層,戶數規劃三十八戶,坪數為一六五、二六○及四○○坪,並採邊建邊售,外傳每坪將開出三○○至四○○萬元一坪。

世貿二館地上權以二六八.八八億元的天價標出,加上大陸建設以每坪八二三萬元買下B7土地,使得鑽石級的信義計畫區光芒顯得更加耀眼,也促使醞釀多時的『三百萬俱樂部』的部分成員已開始運作。B7用地,預計二○一三年第三季可取得建照,並於第四季開工,工程期約三年,預估二○一六年底可完工。

除了大型基地,國礎建設機構的國礎祥和段也有三○○多坪建地正在整合中,預計今年底可以順利推出,建案規劃單層單戶、鑽石型外觀豪宅,開價未定。

至於D5土地原本為元利建設、寶豐隆共同持有,據悉,兩家業者為取得土地開發完整性與主控權,決定採『以地易地』的方式,元利建設將當初向國壽承買的信義計畫區D5土地產權,移轉至國泰集團蔡鎮宇擁有的寶豐隆地產名下,蔡鎮宇再將名下的聯勤信義土地產權移轉至元利建設名下,目前該土地作停車場使用,短期內應不會進行開發。

甲桂林廣告董事長張裕說,房價高低與一國之競爭力、社會進步繁榮發展程度有密切關連,與台北鄰近的國際都市比較,台北市相對仍屬低價,但政府如不能從根本解決資源過度集中台北市的問題,台北市的房價只會愈來愈高,未來超越三○○萬的價格不令人意外。

當代國際地產執行長許世宗說,從去年「帝寶」出現一坪二七○萬元的成交價來看,豪宅市場交易已轉趨活絡起來,今年豪宅將價穩量增,「帝寶」中高樓層今年如果有客戶願意釋出,三○○萬一坪成交OK的啦!

海悅廣告總經理曾俊盛表示,三○○萬的數字確實是個很敏感的數字,儘管受政策壓抑,豪宅市況呈現『個案表現』,但今年應會有建商嘗試開出「三」字頭,特別是北市大安區的仁愛路二段至四段、信義計劃區及敦化南、北路第一排,只要基地夠大,產品力夠強,加上建商的品牌夠讚,今年即可望會見到三○○萬一坪的建案。

豪宅轉手賺很大

近日的豪宅熱門話題為,歌壇天后張惠妹的舊居豪宅「信義之星」,以三.四五億元成交,創下實價揭露以來豪宅新高價。該戶因為已經轉手四次,與張惠妹當初第一手持有價一億多元相比,漲幅達一倍多。

張惠妹曾擁有的「信義之星」,以最新實價揭露訊息來看,最新買家是在大陸的知名台商,於去年十一月購入,今年一月登錄。根據地政謄本資料顯示,豪宅約一七二坪,每個車位登錄為五○○萬元,因此以成交總價扣掉車位價格,每坪單價為一九一萬元。

最新揭露的台北市松智路「信義之星」總價達三.四五億元,為北市最貴豪宅,而北市單價最高的豪宅,則為仁愛路三段上的「仁愛一品」,一坪達二四○萬元,比「信義之星」豪宅一坪貴了將近五○萬元。

一般市井小民買房子是『以小博大』,買豪宅的客層則是『以大博大』,豪宅只要產品力夠強,並有其稀有性、特殊性,還是可以賣的嚇嚇叫,頂級豪宅更因為轉手之間『賺很大』,而持續受到台灣豪宅客及台商的青睞。

台灣豪宅國際化

大陸再嚴厲打房,並祭出『新國五條』新法規,大陸打房將使台商及大陸豪宅客將資金轉進台灣,而投資報酬率高的台北市頂級豪宅正是他們下手的標的。所以只要政府落實放寬對大陸人士購買國內房地產的相關限制,打算購買豪宅的陸資人士,預計將前仆後繼的湧現,豪宅是最有可能成為直接受惠的產品之一,而後市看好。

根據豪宅經營業者的統計,近期的豪宅交易量,雖有些許下滑,但主要是建商與屋主惜售、釋出量不多所致。同時,亦可發現投資保值客逐漸加碼買進頂級地段豪宅的現象,顯見台北市豪宅市場長期仍會穩健成長,市中心頂級豪宅將正式走向國際市場,並受到跨國企業、國內外頂級人士及高資產客戶的青睞。

新聞來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw

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