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2013年7月22日 星期一

購買違法二工建案 小心偷雞不成蝕把米!

隨著房地產市場轉趨熱絡,買賣雙方之間的糾紛也日益增多。雖然其中不乏各自為一己私利而出現的爾虞我詐;但買賣雙方在認知上的誤差,往往才是造成紛爭最主要的因素;其中又以空間違規使用及二次施工,最讓消費者無所適從。購屋者該如何防微杜漸,避開這些陷阱,確保自身的權益呢?

建築物增設停車空間獎勵措施,是政府一項美意,但有部分不肖建商享受容積獎勵,將多出的車位對外出售,藉此增加獲利後,並為提高賣相,吸引買家,還將部分車位充當公設,成為圖書室、交誼廳及中庭花園等,或是變身為訪客臨時停車位。

另外,建案「二次施工」,就是於申請報驗後再行施工,即建築物在取得使用執照後,為了增加室內的使用面積而再行施工,像是陽台外推、增加夾層、獎勵停車位空間增加容積率等,都屬於「二次施工」的類型,一經檢舉查報後將面臨拆除的下場。

面對層出不窮的建商違規使用停車獎勵空間,及「二次施工」所引發的法律問題,本刊特別專訪了產學界專家及消基會的代表,針對違規增設公設及「二次施工」,所可能造成購屋者的糾紛與陷阱,提出他們寶貴的建言。

停獎違規使用者眾

對於建商將增設停車空間獎勵措施、非法變更使用的問題,消基會房屋委員林旺根指出,由於停車空間獎勵等同雙重優惠,不但增設的車位可以賣錢,多出來的容積更可以增加銷售面積,建商沒有道理不申請,因此只要符合規範,基地條件也允許,建商都會盡量把獎勵容積爭取到最大。

林旺根委員說,台北市停獎要點於民國一○○年八月修訂,停獎要點增加了繳納保證金規定,新建案領得使用執照後,應向停管處申請停車場登記證並開放供不特定公眾使用,若三年內仍未完成開放者,除保證金沒入之外,仍要求應開放使用;且台北市停獎要點只適用至一○一年底,一○二年起已不再受理停獎建案申請。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,真正問題不在於政策,而在政府空有停車空間獎勵措施,卻未能有效落實,政府沒有規畫好落實細節,建商拿到了獎勵後,可將車位高價出售,即使少數建商願意設置開放民眾臨停的停車場,也因政府沒有規範,停車價格高低不一。

莊孟翰指出,一般建商在申請停獎個案,在規畫時一定會設計有獨立出口,對外開放的停車位,因為唯有如此,才能領到使用執照,但最後卻有建商將停獎設立的車位挪為其他用途,擺明了是政府沒有落實法令規範,前往查核、查驗,又是政府立法從嚴執法從寬的一例。

地政士公會全聯會榮譽理事長黃志偉說,除了車位外,最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。他舉例,很多建商把法定的防空避難室變成KTV或視廳室,或是台北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位,卻被建商違法使用變成閱覽室,萬一發生火警,後果不堪設想。

黃志偉理事長表示,建商將機車停車位施做成公共設施的案例不勝枚舉,建案沒有重新申請使用執照,還以公設作為廣告吸引消費者購買,實在要不得。黃志偉說,通常建商違規變更停車空間成公設,會在簽約後,再要求消費者另簽同意書或委託書,有些建案也會加在買賣契約中,消費者務必當心,仔細閱讀合約。

二次施工恐得不償失

對於「二次施工」,所引發的諸多糾紛與不法現象。林旺根委員說,買了建商「二工」的房子,有朝一日被拆大概只能甘願認賠,因為建商和你簽的合約,不是含糊其詞,就是多把二工的責任轉嫁給購屋者;所以簽約的時候,就要認清你不是在買違規的東西,建商常要住戶簽二工同意書,以後有事住戶擔,因為建商吃定了不會有住戶要他們簽「無二工保證書」,因為這樣堅持的人必定買不到房子。

林旺根指出,桃園某千萬豪宅社區中庭被判定為違建面臨拆除,主因為建商於銷售時,從未事先說明與告知消費者中庭花園、便道為不合法的「二次施工」,如今,該社區被人舉報為違建,並且遭到拆除的命運。他提醒民眾日後購屋,應要留意建商取得使用執照後的「二次施工」增加違規使用面積的問題,林旺根說,桃園的案例所造成的連鎖效應,將影響全台許多有相同狀況違建的透天別墅社區。

林旺根表示,大台北區房地產價格高,民眾購買房屋都相當在意私人可使用的空間大小。林委員指出,在廣告的宣傳手法美化下,房地產市場上銷售的產品、物件,如挑高套房、陽台外推等方式,都會有二次施工的情形,雖可以享受到較大的室內空間,但實際上消費者已經在無形中承擔了被處罰鍰,或是面臨被拆除的風險,因此,消費大眾於購買時要特別注意。

莊孟翰則表示,有部分透天社區建商取得使用執照後,在建築基地通路上違法二次施工私設平台,就是所謂「人車分道」、「空中中庭」的透天厝,由於部分透天厝一樓原申設作為停車空間,不必納入容積計算,建商在取得建築使用執照後,即擅自將進出一樓停車空間的建築基地通路,違法二次施工私設平台。

莊孟翰說,平台上方與透天厝二樓高度相近,種植花木綠美化後形成社區環境景觀,平台下方空間作為停車場,透天厝使用空間大增且更具吸引力,建商從中獲取可觀利潤,但通路上違法二次施工私設平台,嚴重違反建築法相關規定。

黃志偉說,建築法規第三十九條規定:「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工;如於興建前或施工中變更設計時,仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置,不增加高度或面積,不變更建築物設備內容或位置者,得於竣工後,備具竣工平面、立面圖,一次報驗。」也就是說,依法律層面上而言,本就無「二次施工」這項名詞,只是建商或民眾為了遮飾違建下用詞罷了!

黃志偉強調,「二次施工」就是於申請報驗後再行施工,即建築物在取得使用執照後,為了增加室內的使用面積而再行施工,像是陽台外推、增加夾層、獎勵停車位空間違法使用等,都屬於二次施工的類型,一經檢舉查報後則將面臨拆除。

作出事前防範

林旺根表示,「二次施工」可能在三種情況下產生:第一種為消費大眾自行要求建商為之;第二種為告知消費者能以二次施工方式增加使用空間,但須簽具「同意書」或「委託書」;三為建商隱瞞實情而自行為之。

林旺根指出,在第一、二種之情況下,建商若行「二次施工」時,往往皆會要求住戶填寫「同意書」或出具「委任書」,其主要目的在於「住戶要求而非出於建商設計」,這樣一來於違建爆出後,建商就能撇清應負之責。

第三種情形,就是建商有意隱瞞有二次施工的情形,甚至更以二次施工後的主體作為銷售訴求,因此,消費大眾為避免於不知情的情況下購屋而受損害,可於在購屋前,核對「使用執照核准圖說」與「現況平面圖」是否相符合,作事前的防範,如此便可免於不肖業者,蓄意隱瞞或矇騙不知情的消費大眾了。

林旺根進一步指出,二次施工所增加之面積,無法登記於所有權狀,因此,如建商利用「超值空間」來作為廣告訴求,提高單價來圖利,但事實上真正要面臨被拆除之命運時,最大、最深的受害者仍是消費大眾。因此,消費者在選購產品前,務必要好好深入了解,為避免民眾買到違建房屋,購買訴求「人車分道」的透天厝務必多加查證,以免房屋違建遭拆除,金錢受損並衍生購屋糾紛。

莊孟翰說,新北市新板特區就曾有社區,涉嫌將開放空間變成私人空間,更常見的則還有陽台、騎樓外推及室內挑高夾層等,多數目的都是藉此增加實際使用面積。莊孟翰表示,以挑高夾層為例,雖然雙北市近期已較少見,但夾層增建違規的案例仍時有所聞,消費者以為增建後沒有問題,事實上,只要有住戶或鄰房舉報,被拆除的機率還是很高,購屋者能不小心嗎?

莊孟翰認為,相對平價的桃園與新竹地區,當地透天產品除騎樓外推之外,社區中庭規劃中庭墊高人車分道之設計,也是非法二工,因為這樣就出現逾越容積規範的室內空間。他說,近幾年來看,施作二工最為盛行的區域是宜蘭,宜蘭各區房市推案,騎樓、陽台外推二工之情況相當普遍。

建管單位將主動出擊

對於二次施工糾紛頻傳,以新北市府為例,新北市府特別施行「新建物複查要點」,未來新建物在取得使用執照一年內,將以兩個月巡查一次頻率,一旦發現違建除要求恢復原狀,也將延長列管一年,以遏止二次施工的陋習。除了雙北市外,其他地區的縣市政府工務局也注意到這點,正陸續頒佈相關的遏止法令及罰則,以正視聽。

對於消費者而言,買屋該如何保障自己的權益,不至於讓自己買到的房子變成違建,已成為購屋者必做的功課之一。消費者在購屋前,除了必須先了解自己的需要外,也必需多了解如增建夾層、陽台外推、中庭違規使用及通路平台違建等相關資訊,才不會受銷售人員信口雌黃的影響,確保自身的權益。

新聞來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw

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