買賣價格認知 短期內尚難拉近

根據昨日房仲業者公佈資料，11月台灣房市平均議價空間增加約3%，銷售天數則減1.4天；不過近年房價漲勢最可觀的台北、台中兩都，議價空間與去化天數都同步增加。據房仲業自己分析，實價揭露讓自用買方續持觀望，投資客因價格及稅賦等理由暫緩出手，使得11月買氣不如往年。

以上有關議價空間的結果，和上週住展企研室公佈的11月風向球，表面上稍有出入，因為六大指標中，唯一加分的只有議價率(比率降低)。不過深入剖析，新建案市場的議價率減少，主要還是業者操作策略改變，而非買方追高，因此即便議價率下降，但買賣雙方的價格認知差距仍大，結果就是成交遲緩，這點和房仲業說法仍是吻合的。

住展風向球當中的議價率計算方式，是建案開價減去住展企研室研判之行情價(議價空間)，再除以開價。不過這個行情價，參考的不只是過去區域合理行情，也有業者的底限價格，不過並無現階段買方認知價格，或實價揭露的資訊。

此外，還有以下兩大因素必須考量。首先是，近年新建案市場投資客比例動輒四、五成，有些地區還更多，這和中古屋市場近期自用客增加的情況不大相同。而按過去經驗，投資者追高的意願及速度，都遠遠高過自用族群，遑論近期北台灣各區新建案開價還在節節墊高，因為對未來房價，業者還是繼續看漲。

再者，部分代銷業近期宣稱因應實價登錄，改採不二價銷售策略，也就是開價更貼近其成交底限或區域行情，也會讓住展風向球中的議價率大幅下降、分數增加， 但這和消費者認知仍不能全然劃上等號。

而近期新案價格繼續拉高，更使得中古屋賣方多不願調降開價，甚至跟著開高；據房仲稍早說法，新北市部分賣方甚至還逆勢調高(價格)。然自用買方現階段負擔力並未隨之提高，甚至因為實價揭露效應，認為價格應修正。無怪乎11月房仲調查，會出現全台議價空間幾乎都增加的結果。而議價空間唯一下降的新北市，正是唯一銷售天數減少的區域，這點也和住展企研室的立論不謀而合。

綜合以上，無論賣方設定的議價空間是增或減，也就是選擇不二價銷售，或繼續開高價格讓買方殺，基於與買方價格認知仍存在相當程度落差的前提，短期之內，議價行為仍將激烈拉鋸；導致的結果，就是成交減緩，甚至停滯。

而以台股昨日受馬英九新四不說法的影響、小跌作收，經濟復甦力道極微弱，馬政府至今除土地活化利用外，提不出其他具體刺激經濟方針等情況看，房市交易可能還要一段時間，才有機會恢復『正常狀態』。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw