北市房市產品及區段價差 加速M化中

今年以來，大台北房市價量擴張，不再出現過去幾年的『盛況』，主要還是央行緊縮措施，乃至經濟景氣問題所致，而非奢侈稅的功勞；另外，實價揭露則更扮演重要的『推手』角色。

不過從同期大台北小宅銷售仍夯的情況看，投資客不過是修正策略，並非真的縮手加上央行今年緊縮豪宅產品放款之下，大坪數銷況冷清，房市業者只能將產品坪數縮小，頻放消息、猛推小宅，但不是一般首購25到30坪，或標準換屋40到50坪，而是更小的20坪以下。原因其來有自，並非關照一般自用目的消費者。

台北市最近一、兩季，20坪左右，甚至更小的坪數產品確實大增，當中還有不少是室內有兩種高度的複層式規劃，藉以訴求空間彈性運用之想像空間。然需注意，如果要將這想像空間轉變成實質，則就可能有遊走法令灰色地帶的疑慮。

另外，這類產品增加，並非產品規劃回歸基本需求。因為現階段即便是北市相對低價的文山、北投區，成交單價還是動輒五字頭，算下來，20來坪產品的所謂低總價，沒車位仍要千萬以上，甚至更貴。因此這種所謂的低總價產品，買的仍是長線投資者，或買房給第二代的資產階級居多，一般受薪自用階層仍少。

就以這陣子消息很多的北投奇岩新社區來說，原就住展企研室所知，該區華固指標案是要規劃大坪數產品，但顯然碰到時機問題，華固大概預料無法按原先規劃操作，因此把部分產品改小，以分散銷售風險。

至於中山區某複層式，報導說法也是大改小的案例。不過該案主要還是基地條件與周邊環境質感的問題，年初規劃大坪數產品，顯然潛在客層無法接受這樣的區域條件，改小實是無法避免的。據了解，該案預設成交單價，仍與年初賣大坪數時幾乎一樣。

總而言之，北市近一季出現更多低總價產品，實是綜合『時機』、成本考量及市場接受度之行為，與一般庶民所需關聯甚低；而且只要基地條件足夠，仍不可能推小坪數產品。如果今天華固在中山區的豪宅案，或信義計畫皇翔、大陸建設豪宅預推案，也都改成小坪數，那就真的叫做小宅夯！不過以上趨勢暗示，未來光是台北市境內，產品性質及區段價格落差，將愈拉愈大。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw