【地產專欄】邱太煊：新台幣持續升值 房價依舊堅挺！

近幾個月來，隨著美國第三次貨幣寬鬆，日本央行印鈔，歐債危機等效應，讓亞洲貨幣持續成長，也造成不少人轉投資亞洲市場，但台灣的實價登錄入，奢侈稅實施讓不少民眾對房市信心打擊，轉投資海外房市。

亞洲貨幣升值 投資房產是時機？！

最近一個貿易商朋友剛從斯里蘭卡回來，她興奮地說，她打算把一些海外美金存款，轉存斯里蘭卡貨幣盧比(LKR)，因為存款年利率高達14%。我好奇地問，難道不怕賺了利差，卻賠了匯差？她說，東協各國近幾年貨幣兌美元都呈現升值，她絲毫不擔心匯差損。

無獨有偶，另一個朋友去年和某上市公司去柬埔寨考察，大手筆投入加工出口區土地開發，最近他打算再加碼投資柬埔寨，問他為什麼這麼有信心？他說，柬埔寨20~30歲是該國家的主力人口，像極了民國五、六○年代的台灣，不管是投資還是房地產都很有機會。

海外購屋潮 台灣房產恐危機

上個月我和台灣房屋跟團去了馬來西亞一趟，同團22人總計買了12套單位，總銷金額約1.8億台幣。我問了一位做農業投資的賴桑，為什麼會買馬來西亞的房地產？他搖搖頭說：「別人國家鼓勵他國移民(馬來西亞第二家園計畫)，想方設法吸引別國資金人才；台灣政府卻不斷地把資金趕出去，股市有證所稅、房市有奢侈稅，誰還敢投資台灣？」一聽之下，我冷汗直流，萬一所有的投資人都像賴桑一樣悲觀，資金不斷往海外挪移，那這一波的房地產多頭豈不宣告結束？

房地產是資金面和信心面的產品，房價宛若浴缸中的玩具船，注入愈多的水，船就隨浴缸的水漲得愈高。大家還記得2009年1月政府將遺贈稅邊際稅率從50%降至10%，所有海外的資金前仆後繼回到台灣，造就了08年金融海嘯後房市大反彈。

過去演講我自己判斷房地產漲跌的幾大指標，市場供需、貨幣政策、政府政策、國內外經濟局勢及法拍屋數量多寡。其中貨幣政策尤其重要，一般分為利率和匯率，利率代表廣大房貸族的負擔壓力，所以升息對房價並非好事。

台幣挺進28元 房地產才有漲幅空間

另外，新台幣兌美元匯率更是左右房價相當重要的指標！民國74年1美元兌新台幣40元，當時中美貿易逆差擴大，美國壓迫新台幣升值，國際熱錢大量湧進台灣，78年元月新台幣升值到28元兌1美元；81年7月新台幣升值到歷史最高24.507元兌1美元，隨後新台幣緩步貶值，到86年7月新台幣跌破28元。

事實上，當年房地產的最高峰也出現在81年，隨後房價開始出現回跌，所以新台幣兌美元匯率，扮演了資金多寡的角色，當台幣貶值，資金潮退去，房價勢必出現回跌。

近半年來，新台幣兌美元走勢，從30元一路升值至29元，主要大幅升值出現在今年9月，歐洲央行(ECB)無限購債、美國實施第三輪量化貨幣寬鬆（QE3）及日本央行祭出印鈔計畫，都集中在9月，只要短期新台幣不貶破30元，房地產仍是相對安全。倘若新台幣升值一路挺進28元，房地產恐怕還有上漲空間呢。

新聞來源：Yahoo!奇摩房地產編輯部