保險投資房產 增值利益擴大

金管會本周將預告保險業投資用不動產採公允價值估價方式，初步傾向得採一般估價方式(市場法)，較一般企業採用的收益法可認列更多增值利益，但須扣除保單負債面缺口後才能計入淨值，有公司淨值因此增加達上百億元。

金管會此舉等於讓保險業提早因應未來保單依市價評價後，可能導致的負債缺口擴大問題，也藉此提醒保險業提早做準備。壽險業不動產增資利益算出後，扣除保單依市價評價後的負債缺口後，即可直接入淨值，例如不動產增值利益有100億元，負債缺口有40億元，那麼就只有60億元可以入淨值。

金管會保險局已請各家壽險公司估算，未來保單依市價評估後，在負債面可能產生的缺口多少，據了解，不動產以一般估價方式算出的增資利益，扣除負債缺口後，可列入淨值部分，每家公司不同，部分財務佳的公司，因此可增加的淨值有達上百億元。

但也有部分公司算出來，沒有多餘的淨值可增加，其中包括少數潛在利差損較大的中大型壽險公司。

為與國際會計準則（IFRS）接軌，金管會已陸續預告，開放一般企業及銀行等金融業，持有投資性不動產續後衡量可採公允價值方式，但限定估價方法須採收益法。

由於保險業屬性不同一般企業，加上未來IFRS的保險合約會計第二階段（IFRS4 Phase2）要求「保單」須以公平價值評價，國內保險業潛在的利差損將形成不小的負債面缺口，因此，金管會考慮提早因應，讓「資產面」與「負債面」都採公允價值。

金管會官員昨（15）日表示，預計本周將預告保險業財報編制準則，內容尚未定案。不過，目前傾向在相關配套前提下，讓保險業投資用不動產，可依市場法等一般估價方式，不必像一般企業及銀行一樣，只能採收益法估價。

一般鑑價機構估價師對於不動產估價方式，多會綜合採取各種估價方法，例如市場法、收益法、成本法等，收益法估算出來的不動產價值，通常會低於市場法。

換言之，若開放保險業可採一般的估價方式，不動產增資空間將更大。為求慎重，也須有配套措施，包括一定金額以上須有幾位估價師、估價結果由會計師加強覆閱等，以求公信。

閱讀祕書／收益法vs.市場法

收益法與市場法是不動產鑑價最常採用的兩種估價方式；市場法主要是參考鄰近成交價格，例如隔壁棟不動產最近實際成交價格，通常較貼近市價。

收益法則是參考未來的租金等現金流量計算價值，計算方式較為複雜，涉及租金期間、折現率等不同參數，像金管會這次規定採用的收益法，就訂定折現率下限，為二年期郵儲小額定存利率加3碼，且租期最長不得逾十年。

收益法計算出的價值，通常低於市場法，市場法較易被操作。

新聞來源：鉅亨網