地上權住宅顛覆有土斯有財觀念，購屋減壓新管道

近年地上權土地成為開發商買地的新選擇，不過地上權住宅對於民眾、建商、銀行來說都相當陌生，政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦「地上權住宅如何成為減輕負擔的新選擇」研討會，從估價、開發商、銀行的角度來解析地上權產品，預料2014年將是地上權住宅的啟動年，若未來估價方式、銀行貸款能夠逐漸摸索出一條路，則有助於打開地上權住宅的一二手市場。

近年標得地上權的開發商，當前最煩惱就是能否分割設定地上權，與民眾貸款的相關問題，高明賢指出目前銀行面對地上權產品有幾大難題，包括持分地上權難估價、地上權產品價格隨時間下降、市場性與流通性欠佳，日後難以處分、且地上權消滅，地上建物須無償移轉登記為國有，而銀行需出具「地上權消滅後，不論債權是否已獲清償，均拋棄於地上建物之抵押權」承諾書，都不利銀行債權確保。

且大部分國有地之地上權及其建物限制不得分割移轉，承買人買到的只是使用權並非所有權，對銀行辦理分戶貸款之債權擔保力不佳，影響銀行辦理分戶貸款意願（例臺北京站案）。今年9月30日以後，承買人如果可取得建物所有權，連同應有之地上權持分設定抵押權予銀行，可提高銀行辦理分戶貸款意願。

中華民國不動產開發商同業公會全聯會秘書長于俊明認為地上權住宅有以下幾點優勢，一、價格較周邊行情為低，購屋者相對容易進住精華地區，二、租金報酬率相對較高，三、日後移轉沒有土地增值稅問題，四、北市都市更新困難，擁有土地持分效益也相對有限，五、資產配置更具有彈性。不過地上權畢竟是有使用年限的產品，購置地上權的住宅將脫離增值的觀點，回歸居住需求本質。

不過現況也存有一些問題，包括「使用權」的住宅融資貸款困難、貸款額度低且利率高、地上權業主若不能長期經營，國有財產署面對處理住戶問題、且使用權住宅不具物權性，其流通則缺乏物權登記的公示力、公信力，影響交易安全，另外使用權住宅非屬區分所有建物，連區分所有權人會議都難召開。

至於「地上權」的住宅可能面對，未來持有稅增加，如房屋稅因為豪宅稅、囤房稅而加重、支付的地租也可能因為公告地價調漲而增加、且地上權住宅的融資條件不比所有權，另外存續期間屆滿須歸還土地等問題。

新聞來源：中國時報