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2013年6月4日 星期二

【地產專欄】阮慕驊:政府打房不如鼓勵租屋市場 釋放台灣民間消費力

329檔期全台推案量創下歷史新高,但有別過往的是,此次推案重心並非是在雙北,而是在桃園,最熱門地區是青埔、八德與蘆竹等地,其餘台灣中部與南部都也有推案加溫情況,尤其是台南、高雄等過去房產冷涷庫也都一一解涷,此種現象是雙北房市冷清的資金外溢所造成,並不令人驚訝,只不過打房把資金打出雙北,卻又拱高了雙北以外的地區,使平價住宅更難以尋找,這恐怕是執政者所料不及的!

供給過剩 消費不足 直接導致房產只漲不跌

如果把房地產視為金融商品而非僅止於使用需求,那麼房地產必然脫離不了投資的特性,基本上投資商品就一定會有景氣循環、上下波動與流動性等特質,故房產也必然會有景氣循環與價格漲跌波動,但相對股票等天天評價的金融商品,房地產並不必時時刻刻評定價格,故房產特性就是流動性較低,但具有價格相對穩定與景氣循環較長等特性。

這一波台灣房地產的景氣循環已經長達十年之久,有許多人認為循環向上的景氣已經超長,早應該結束,房價理當向下修正,但事實上,房價非但沒有修正反而持續向上,這倒底是怎麼回事呢?

其實是環境面使然,2000年全球遇科技風暴,美國實施大寬鬆,把聯邦準備利率降至歷史最低的1.5%,台灣央行跟隨美國降息腳步,連續14次降息,把台灣利率亦降至歷史最低,至此十多年來,利率都難以爬升,迄今央行的重貼現率都不足2%,導致資金面異常寬鬆。

但在此寬鬆局面下,全球經濟時好時壞,實體產出供給過剩,企業不敢增加投資支出,而個人層面因股市好好壞壞,時而伴隨金融危機,故對風險性資產亦有很高的戒心,不敢把大筆資金放在股市,故產生低利環境下投資不足的問題。

然而,因景氣時好時壞,社會普遍對未來充滿憂慮,再加上政府財政惡化,老百姓對退休、子女教養與醫保都有疑慮,故儲蓄以備不時之需的心態很普遍,因而又導致了消費不足。

原本供給就已經過剩,消費又不足,那麼經濟如何全面復甦?故2008年以來,全球經濟就呈現「要死死不了,要活活不好」的不上不下情況,所以資金自然流入具備不必時時刻刻評價,而且具備保值性的房地產了。

房價抑制難以抗拒 不如提振租屋需求

所以,全球房地產都持續上漲,只有少數地區例外,這並非台灣獨特的現象,是大環境使然。因而,政府任何的打房或抑制房價措施都無法與大環境對抗。

筆者認為,政府既要抑制房價不漲,又要振興經濟,這本身就是衝突的,房價漲過快過速不好,但若房價暴跌恐怕更不好,美國就是前車之鑑,如何拿捏確實是兩難。

唯今之計,最好的做法是提振租屋的需求,鼓勵租屋,使得民眾不必得購屋,全台房屋供給量絕對足夠供應租屋市場,不必再興建任何形式的住宅,但要有充分的租屋配套,降低出租者的稅賦,同時給予租屋者補貼與稅賦上優惠,如此可活絡此一市場,因而使得綁在房地產上的資金能解套,而活絡民間消費,同時租屋取代了買入,買方減少,亦可從根本上抑制房價的上漲,這才能有效的處理台灣房市問題。

新聞來源:Yahoo!奇摩房地產

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