【地產專欄】阮慕驊：政府打房不如鼓勵租屋市場 釋放台灣民間消費力

329檔期全台推案量創下歷史新高，但有別過往的是，此次推案重心並非是在雙北，而是在桃園，最熱門地區是青埔、八德與蘆竹等地，其餘台灣中部與南部都也有推案加溫情況，尤其是台南、高雄等過去房產冷涷庫也都一一解涷，此種現象是雙北房市冷清的資金外溢所造成，並不令人驚訝，只不過打房把資金打出雙北，卻又拱高了雙北以外的地區，使平價住宅更難以尋找，這恐怕是執政者所料不及的！

供給過剩 消費不足 直接導致房產只漲不跌

如果把房地產視為金融商品而非僅止於使用需求，那麼房地產必然脫離不了投資的特性，基本上投資商品就一定會有景氣循環、上下波動與流動性等特質，故房產也必然會有景氣循環與價格漲跌波動，但相對股票等天天評價的金融商品，房地產並不必時時刻刻評定價格，故房產特性就是流動性較低，但具有價格相對穩定與景氣循環較長等特性。

這一波台灣房地產的景氣循環已經長達十年之久，有許多人認為循環向上的景氣已經超長，早應該結束，房價理當向下修正，但事實上，房價非但沒有修正反而持續向上，這倒底是怎麼回事呢？

其實是環境面使然，2000年全球遇科技風暴，美國實施大寬鬆，把聯邦準備利率降至歷史最低的1.5%，台灣央行跟隨美國降息腳步，連續14次降息，把台灣利率亦降至歷史最低，至此十多年來，利率都難以爬升，迄今央行的重貼現率都不足2%，導致資金面異常寬鬆。

但在此寬鬆局面下，全球經濟時好時壞，實體產出供給過剩，企業不敢增加投資支出，而個人層面因股市好好壞壞，時而伴隨金融危機，故對風險性資產亦有很高的戒心，不敢把大筆資金放在股市，故產生低利環境下投資不足的問題。

然而，因景氣時好時壞，社會普遍對未來充滿憂慮，再加上政府財政惡化，老百姓對退休、子女教養與醫保都有疑慮，故儲蓄以備不時之需的心態很普遍，因而又導致了消費不足。

原本供給就已經過剩，消費又不足，那麼經濟如何全面復甦？故2008年以來，全球經濟就呈現「要死死不了，要活活不好」的不上不下情況，所以資金自然流入具備不必時時刻刻評價，而且具備保值性的房地產了。

房價抑制難以抗拒 不如提振租屋需求

所以，全球房地產都持續上漲，只有少數地區例外，這並非台灣獨特的現象，是大環境使然。因而，政府任何的打房或抑制房價措施都無法與大環境對抗。

筆者認為，政府既要抑制房價不漲，又要振興經濟，這本身就是衝突的，房價漲過快過速不好，但若房價暴跌恐怕更不好，美國就是前車之鑑，如何拿捏確實是兩難。

唯今之計，最好的做法是提振租屋的需求，鼓勵租屋，使得民眾不必得購屋，全台房屋供給量絕對足夠供應租屋市場，不必再興建任何形式的住宅，但要有充分的租屋配套，降低出租者的稅賦，同時給予租屋者補貼與稅賦上優惠，如此可活絡此一市場，因而使得綁在房地產上的資金能解套，而活絡民間消費，同時租屋取代了買入，買方減少，亦可從根本上抑制房價的上漲，這才能有效的處理台灣房市問題。

新聞來源：Yahoo!奇摩房地產