上週房市消息，算是有喜有憂；喜的是國產局地上權標售案成績斐然，北市雙子星及松機園區BOT案也都有更新進度。憂的則是，實價登錄產生的觀望氣氛持續籠罩，市場交易量難提振，稍早南勢角共構宅更有四成無人投標。在如此現況下，二、三線區房價仍持續上漲中…
從台北車站雙子星大樓到松山機場園區，上週房市消息幾乎被BOT開發案淹沒。不過，實價登錄消息也繼續發酵；北市地政局上週公佈10月買賣移轉棟數，雖比前月小增約三趴，不過總量低於3千棟、仍屬低水位。而毫無意外地，實價揭露又被指為交易量減的主要原因。
另外，稍早陸續開標的中和捷運線南勢角總站共構宅「南方之星」標售，結果也和月前文湖線木柵站「信義18號」相似，出現多筆流標的局面，當中無人問津的，多是中大坪數產品。
房市消息 持續多空交錯
雖然共構宅流標四成，同樣被認為是實價揭露後遺症，不過最近兩宗共構宅標售的情況，也挺符合目前大台北市場的現狀，那就是中小坪數、低總價產品較獲青睞，高總價產品反應遲滯，而買方當中投資置產比例不低。
至於實際市況方面，雖然最近市場交易量能和台股一樣低迷，不過價格方面還是持續拉高，而且最近二、三線的漲勢更為明顯。
像是自捷運支線通車後，就逐漸淡出市場焦點的蘆洲，其實房價仍悄悄續漲。以目前趨勢看，稍早還稱為相對高價的3字頭，似乎就快消失，取而代之的則都是開價4字頭，甚至更貴的新案例。
蘆洲猛漲 3字頭將不見？
稍早曾提到，麗寶信義路新推案準備開蘆洲天價；而據了解，該案稍早公開，案名「雙捷京站」，實際開價則『只有』50萬/坪出頭，比先前外界預期稍低，不過銷售現場表示將採不二價銷售。
產品規劃方面，「雙」案是43及52坪三、四房共154戶，另有8戶店面；由於附近近年推案不多，因此開案後來人不少。本案後面還有一塊基地，為與麗寶同門的名軒開發所有，預計稍晚推出。
另外，南港子重劃區內，中原公園對面長樂路上新案「陸江靜」，稍早也已公開，規劃純大坪數72到79坪產品，採半毛胚交屋(只含衛浴廚房)，開價未定，不過據了解應該也會開5字頭。
上述兩案還不是蘆洲未來最高價案；真正天價，看來將出現在集賢路上。樓高19層的「一山」去年就已蓋好、取得使照。不過據傳業主惜售，要等全部公設完工後才要正式推出，因此目前仍算潛銷，一樓兩間店面則確定由民營銀行進駐。據側面了解，該案成交要5字頭，因此開價很可能站上6字頭大關。
在高價個案簇擁下，原本接近或站上4字頭開價的舊案，就成了相對低價，37萬/坪不二價銷售的「新峰向」最明顯受益。該案規劃二、三房，樓高三米六，稍早已售完，業主將推出基地坐落對面商業區的下一期，同樣將規劃三米六產品，不過格局縮成套房、一房，單價則肯定比一期高。
五股跟漲 2字頭快消失
由於蘆洲頻現區域天價新案，隔壁的五股也跟著『受惠』；最近進場的新案，開價也是頻創區域新高。
首先是水碓重劃區下方，自強路上的「幸福我家」，8戶店面保留，63戶住家為三、四房格局，開價37萬/坪，當然是區域新高，公設比22%為該案主要訴求點。基地位置更深入，在凌雲路一段巷內的新成屋案「御寶2」則共28戶可售，開價30萬/坪也屬區域高價。
洲子洋重劃區「未來之都」系列案最新第四期「璀璨之都」，價格當然也繼續墊高。第四期共198戶，位置更近五股交流道，且面公園；現場表示最近受實價登錄等影響，來人比前三期少許多，不過開價高於前幾期，來到41萬/坪(成交32萬/坪起跳)，恐怕才是反應比之前降溫的主因。
同區全坤新案「全坤尊峰」目前建照尚未取得，據了解因為基地接近堤防(二重疏洪道)，因此打算蓋21層高樓、訴求景觀，想必未來開價應該會再改寫當地新高。
汐止小幅降溫 價格續漲
汐止區「雲天綠第」。相較於最近三重、蘆洲及五股的價量齊揚，先前新北市幾個熱門區，最近則有退燒跡象。首先是還找得到3字頭價位的汐止，或許因為首購型產品漸少，加上單價還在墊高，因此近月市況稍有降溫，不過比起其他區域則仍算不錯。
當地最新案「幸福捷境」訴求鄰近民汐線社后站，不過小環境稍顯雜亂。而或許是要控制總價，因此產品最大坪數只有30出頭坪，開價則來到45萬/坪，現場表示至少要賣到4字頭。
另一新案「蘭庭序」先前人氣普普，不過據了解釋出NP後來人激增。區公所旁「雲天綠第」則反應不錯，現在剩高樓層戶別；該案屬合建案，實際可售為高及低樓層，據了解低樓層戶成交可見3字頭，平均則約在42到43萬/坪。
至於當地幾宗廠辦案，銷售現場多稱近月銷售不理想，而「遠雄U-Town」仍是唯一堅稱銷售狀況持續熱絡者；該案現場表示，至今已賣出60億量體。
入冬淡水轉淡 媒體量略減
今年以來一直相當熱的淡水，入冬果真進入淡季，最近人氣也稍降。而新理想廣告當地承銷案，如「盧卡小丘」及「四季水漾」等，都已暫停廣告釋出。
稍早開始曝光強銷的南段景觀大案「頤海大院」，很明顯拉抬同樣訴求的「水紀元」。外傳「頤」案低樓層有6字頭或更低成交價，而此價位和「水」案面河戶別成交價差不多。不過兩案產品差距很大，「頤」案每戶總價都以億計。
「水」案後側面山戶別，最低有4字頭以下成交價，前棟面水岸平均約55萬/坪。另據了解，當地舊案「水立方」將再推出，可售主要為高樓層戶，開價則將比照「頤」案辦理。同樣訴求景觀，基地更近市區的「麗景」，七月釋出媒體強銷後，反應轉佳；目前前棟面水岸成交約30萬/坪，後棟面山戶別則約24萬/坪。
北段重案區新市鎮指標案「台北灣」目前仍主打「頤和區」透天產品，不過反應不如最新一期「四季之旅」，主要是最新區有二到四房產品；其坪數規劃為26到57坪，總量體1166戶，開價24到30萬/坪，廣告戶則為22萬多。
舊市區與新市鎮交界處的「夢想家」，則因為價格比周邊持續曝光的「丰悅夏宮」等案略低，還有1字頭成交價，因此反應不錯；成交客戶除區域客外，也有更多外地客，代表非區域客對新市鎮以外地段接受度提升中。
龜山正市區 現2字頭新案
龜山「璟都國際湯城」。桃園龜山整體市況，則出現區域落差。屬(林口)新市鎮段之區塊，正進入新舊案交替期，加上線上已無兩房產品，三房也剩不多，因此反應轉淡。
低價為王道的最新案例，在本區也有，為位於文七五街的「綠邑」。本案基地類似袋地(路沖)，不過開價27萬/坪、成交24萬/坪，比周邊同質產品略低，加上公設比不到20%，因此開案一個月就賣到只剩一戶。本案產品為37坪雙併，採先建後售。
接著到鄰近桃園市的龜山市區；該區線上個案都稱最近來人不少，其中舊案「璟都國際湯城」表示來人還有30組/週以上，現在則要賣16萬/坪以上。不過據了解，目前客戶認知價為14萬/坪，癥結則在車位開價偏高。
「璟都」案案尾拉高價格的原因，主要是附近個案都開出更高價。最高的是近桃園市，桃園巨蛋旁的「德友巨蛋」，現場稱已賣六成以上，成交價最低24萬/坪。龜山國中旁新案「冠雲集」則共143戶，二到四房，開價18萬/坪，成交價16萬/坪，算是區域高價，但和「德友」案一比，馬上變成相對低價。「冠」案9月人員進駐，10月正式公開，現場稱已賣一半。
龜山正市區也有開區域最高價者，是在鄉公所旁巷內、明德路門牌，銘傳大學龜山校區旁的「正鉅龍脉」，訴求龜山正市區地段，產品二到四房，開價24到25萬/坪，稱成交價要22萬/坪以上。現場還表示，開案後反應極佳，因為區域客都來捧場。
楊梅略降溫 LPGA賽影響？
先前靠升格話題及五楊高架而稍有加溫的楊梅，最近可能因為題材退燒，因此稍有降溫。屬少數的大樓產品區外客稍多，不過這是來自同縣其他高價區；至於透天產品，來人較少，仍以區域客為大宗。
楊梅最近市況走緩，其實也是因為進入新舊案交替期，先前熱銷的校前重劃區，新案進場時間更有延後。另更有個案表示，上週LPGA高球賽使得當地交通管制，也對銷售造成影響。
大樓案「桂冠A+」則聲稱受到實價揭露影響；現場稱成交為12到13萬/坪，不過官方實價登錄查到的則從11到16、17萬/坪都有，差距頗大，而現場堅稱沒有賣出這樣的價格。不過該案所剩不多，影響也已有限。
舊結構體重推，總量體達4百戶(含大樓)的「康荷市」，現場稱從一開案就是建商自售，明年強銷時則還會再改案名；目前仍主推第一期「森活城堡」174戶中興建較快的量體，成交則要11到12萬/坪，這和市區透天價格相差無幾。該案還稱來人中台北客佔五成，是當地唯一表示有台北客的案例。
先前也炒得熱的富岡重劃區，新案「美麗富岡」走高總價路線，訴求店面價值，不過周邊商業氣息並不濃。實際開(總)價2580萬起，折合單價21萬/坪。
宜蘭來人少 業主繼續惜售
最後看到宜蘭縣，當地市況變化大概落後北台灣約一季，故近期來人開始明顯減少，而溪南地區線上個案週來人最近平均都只有3到5組週，成交當然緩慢。
羅東鎮市區透天住店案「天相」，臨路店面產品剩一戶角間，原本開價7,800萬，現在又調漲到8,300萬，代表儘管最近市況不理想，當地業者惜售心態仍然濃厚，同案住家則剩3戶。羅東運動公園附近米堤飯店原址，據傳將改建高價透天及公寓，將是當地市場未來指標。
外圍區也跟漲明顯。如五結路一段「青田硯」，地段已算偏遠，不過開價卻不低；該案訴求基地前計劃道路(五結路)將拓寬為40米，廣告戶打599及644萬，實際主力總價700萬以上，最高將近900萬，此價位已和五結市區相差不多。
多空交錯 跟漲潛藏風險
雖然實價揭露持續造成觀望，捷運末端共構宅近期標售成績也不如預期，不過上週還是有正面消息。首先北市府宣布雙子星大樓終於決標，以松山機場為核心的松機園區開發案也獲政院拍板定案，更因軍方確定釋出土地，使得範圍加大。這兩宗BOT案，可望替周邊房市增添新的想像空間。
此外，上週國產局推出全台共12筆地上權案，結果8筆脫標，甚至金門標案也成功標出。這樣的結果，代表地上權案，乃至整體市場仍前景看好？現在斷言或許言之過早，因為隨後台糖木柵路四段地上權標售案，因為開發型態限制(不能做住宅)，而以流標收場。
綜合兩大BOT案及地上權案能順利招商或標出，關鍵仍是其精華區位址之誘因(金門案除外，因為得標廠商台開積極開發該島，地上權案則會蓋員工宿舍)；且需注意的是，得標者多還是大型建商及壽險業。
基於央行持續緊縮土建融，限縮業者操作空間；地上權買進相對成本較低，因此只要地段夠好，還是值得一搏。相較之下，GDP連九降、薪資水平實質下滑，代表國內經濟局勢仍嚴峻，由此來看，次級地段持續跟漲，恐怕是潛藏風險。
新聞來源：「住展房屋網」www.myhousing.com.tw
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