雖然房仲業宣稱10月雙北市買氣回籠，實價登錄的長多效應已展開。然住展雜誌觀察發現，市場觀望氣氛仍未退散，各區建案看屋組數續減、買氣也還在低檔。由此顯見，實價揭露的『威力』，尚無消散跡象…
全球兩大政經強權中、美兩國，上週都歷經重大政經變化。上週三美國總統大選結果揭曉，現任歐巴馬總統成功連任；接著週四中共十八大正式召開，習近平等人正式接班。這兩項重大事件，不但代表兩國政治情勢進入全新階段，對其國內乃至全球經濟，也都將造成重大影響。
中、美兩國最新情勢發展，當然攸關未來台灣經濟榮衰；畢竟兩國都是台灣最大出口國，且經濟依存度愈來愈高。回到本地房市，上周大家則都還是把焦點放在政策面，也就是實價登錄上。
實價揭露 續形成觀望
上週國內聯合報系舉辦的財經論壇上，房仲業紛紛指出，實價登錄不僅已走出短空階段，而且還救了他們。而應邀出席論壇的營建署長葉世文，一句『買房勝過買股』的言論，還成為更大議論焦點，鋒頭甚至還一度蓋過實價揭露。
持平來說，以葉世文國內房市主管機關首長的身分，說出此番言論，確有不妥之處，不過過去10年，房產投報率優於股票是事實，只不過箇中因素複雜，且還造成房價高到一般庶民難以負擔的程度，加上近年經濟狀況每況愈下，種種因素，讓今年房市持續盤整，實價揭露則進一步加重買方的觀望心態。
這樣的狀況，在最高價位的台北市最為明顯，甚至就連相對低價，比較屬於內需型市場的北投和文山區也不例外。
北投舊案 底價已鬆動？
先來看北投近明德的複層式案「THE ONE」，主要是低總價策略奏效，吸引投資客進場；該案現場表示有五成投資客購買，沒有區域客，成交70萬/坪。附近其他個案表現則有些平淡，據了解部分舊案為刺激買氣，除更改規劃外，甚至將鬆動底價。
公館路巷內的「隆美富邑」，原價買回策略奏效，加上附近奇岩新社區預推案，價位應會再創區域新高，因此投資客也趨之若騖，該案目前僅剩頂樓及另外零星兩戶。至於奇岩新社區，除華固推案外，據了解家居建設也將進駐推案，時間點則可能落在明年初。
再往北走，復興崗站附近的「富田」是近期北投銷況稍好的另一案例；據了解該案業主想要賣到60萬/坪以上，現階段實際成交則還在5字頭。不過由於仍算區內相對低總價，加上視野景觀不錯，因此來人還有20多組，反應也尚稱理想。
文山來人少 中山複層式多
南邊的文山區，則顯然受實價揭露觀望氣氛影響，人氣下滑；新指標案來人比稍早剛開案時將近腰斬，更偏的政大二期周邊，個案平均週來人只有個位數，該區最新案「國賓伊頓」總銷28億、量體141戶，坪數27及38坪，訴求低總價，不過單價仍高，平均58萬/坪且強調不二價銷售。
博嘉國小附近的「信義紳鄰」曾於99年7月預售，現在重推，還有9戶可售，開價則仍是預售後期調漲後的65萬/坪；該價位和現階段同區行情相當，不過以目前市場氣氛及其整體條件研判，預料成交仍難見5字頭。「信義i-home」則是辛亥路五段、近懷恩隧道口的預推新案，規劃複層式產品。
說到複層式產品，目前以中山區『密度』最高。剛進場，位於薇閣旅館對面的「力欣百漾」、國賓飯店旁巷內的「Living More」，及果菜市場後側的「安家T-house」，都推此類產品。
安家案是年初大坪數案「安家欽選」產品變更重推，坪數改為22至28坪、單層9戶，現場稱要賣9字頭，預料開價將見百萬。「力」案開價96萬/坪，坪數16到20坪，是最近新一批複層式案中總價最低者，最低約1,500萬(不含車位)。
或許複層式產品充斥，德惠街景福宮對面的「中山隱」推出40到60坪一般換屋型產品做區格。該案共兩棟建物，約90多戶可售，開95萬/坪不二價。
高價板橋雙和 價格續漲
中山區近期人氣也有下降，小坪數、低總價產品反應仍舊稍好。新北市價位最高的板橋，整體市況也見下滑，只有浮洲合宜宅「幸福站i-square」的店面產品反應較旺；此外，就屬江子翠三輝新案「三輝都匯」反應最佳。
該案近江子翠站3號出口，規劃二+一至三房29、35及42坪，基地為商業用地，開70萬不二價。此外，該案接待處所設的文化二路、雙十路口基地，也是三輝所有，據了解未來推案單價可能要開到三位數字。
文化路二段，約文化中心對面寶佳新案，預定明年農曆年前後進場，開價則極可能站上9字頭。新站特區旁強銷案「世中心」對面，及中山路上新案，則都是馥華建設投資興建，將聯合銷售；其中前者案名「馥華苑」，已在興建，規劃130坪產品，據了解屆時牌價很可能達三位數字。
雙和地區近況也類似。中和遠雄「左岸」最近週來人掉到30組以下；強銷案「和平世紀」現場則稱早期賣出較低單價戶別，已可在官方實價網站查到，因此近期銷售明顯受到影響。
永和新成屋案「御極賞」人氣則反倒超旺，週來人達百組，不過這是因為該案就在當地SOGO百貨對面，加上逢該店週年慶，因此不少過路客，開價69萬/坪則創永和新高，產品是34到68坪三四房為主，預定明年二月交屋。
中和新成屋案開價也逼近或站上6字頭。首先是秀朗路三段，「銀河水都」旁的「漢來喜朵」，規劃34、38坪二加一房產品，開價58萬/坪。四號公園附近的「一品花園」則規劃15到29坪產品，共27戶，開價65萬/坪。
重陽特區 已無首購產品
先前還算平順的三重，來人也有減少，不過價格也繼續墊高；這使得重陽特區已快要沒有20至30坪左右首購型產品，畢竟單價漲到4字頭以上總價，首購族已無法負擔。
特區最新案為「永恆之星」，位集賢路、重陽橋頭下，訴求河景，但低樓層景觀會被阻擋，因此樓層價差將很大，預估從5字頭到逼近70萬/坪，實際開價則是未定。產品主要是大坪數61、72及94坪，低樓層坪數則略小，明年7月交屋。
另新案「禮鄰」則外飾剛完成，預定明年5月交屋，開價48到55萬/坪，產品為單一63坪四併。舊案「馥麗」當初開價4字頭屬區域高檔，現在比對則變成相對低單、低總，因此反應加溫，現在已賣到九成。
桃園地區情況也和雙北市相似，人氣同樣因為實價揭露效應而略下滑，不過新案還是相當多，而且開價也都還在上漲。
桃市價續漲 低價銷況佳
先看市區民族路的「尊勝首善」，規劃二、三房，共約百戶，開價未定，但業者看復興路「璞麗」開到4字頭，因此也想賣3字頭。和平路、民權路口20戶新成屋案「捷運金鑽」訴求近未來捷運站，開價也不低，為27.5萬/坪。五十甲廣告自建案「城峰」已掛出看板，基地位置在桃園農工、青溪國中間(成功路)，開價未定，但據了解想賣35萬/坪以上，此價位當然是區域高檔。
市區建案開價拉高，相對低價的後站地區當然受惠。當地「美力城邦國美館」現在只剩大坪數產品，已開始潛銷規劃三房的另一區「艾美館」，據了解反應相當好，底價18萬雖比前期高，但仍為桃市相對低價。
同樣因為相對低單價而反應熱絡的，還有「天空樹」。該案基地為工業用地，位振聲中學旁，取此案名主要是標榜頂樓規劃都市農園，開價18.8萬/坪，共94戶，40坪產品為主。
靠相對低價順銷的，還有大有特區「新晶華」，不過成交已從8月初進場時的17萬/坪漲到19萬/坪。同區「振翔青川」單價24萬/坪以上為區內高檔，不過是近期周邊唯一面南崁溪產品、相對稀有，因此反應還不錯。
中壢平鎮來人、成交也有下滑，不過仍相對平穩。此外，當地進入個案交接期，舊案多近尾聲，新案進度則稍延後；寶佳機構將在當地推多宗新案；含「和瑞捷星2」、內壢國小旁案及志廣路後側兩塊基地，開價大約都會站上2字頭，預估成交會接近20萬/坪。
竹東湖口 亦受竹科影響
新竹縣竹東、湖口市況也受竹科不景氣因素影響；畢竟除內需外，工業區藍領階級也是重要客源，而他們的購買力及意願也會受竹科因素影響。竹東市區則仍以內需為主，因此還有些人氣；但最近換屋客居多，加上線上案多在興建中，因此銷售速度仍慢。由於最近市況走低，當地預推新案多將緩推。
湖口則屬個案表現，規劃公寓型產品的「心鑽」實際是賣分割套房，訴求藍領租房需求，加上配合直銷及含裝潢家電銷售、打出498萬廣告價，因此反應不錯，買家當然全是投資客。本案每單位坪數24到30坪，折合單價約20萬/坪。
中平路「禮御」總價788萬起，廣告戶打688萬；由於將近完工且配合直銷，因此也是當地反應稍好案例，20組週來人為周邊最多。屬楊梅的富岡地區，當地舊案「楊湖天下」、「山明水秀」反應也不錯，銷售都已近尾聲。
當地新案為預售案「禾莊家麗堡」(外接待在中平路上)，規劃一樓停車透天產品，不過停車位不計入建坪(推測為二工)。近工業區的「成家立業」基地為丁種建地，規劃公寓型產品，也是預售，打出308萬買三房，可售共100戶。
王爺壟重劃區對面巷內的「映福園」則為甲種建地案，共8戶，建坪46到56坪，總價588到790萬，規劃前院停車。至於重劃區內，已有成屋，不過應是私人起造，實際推案則可能明年才會進場。
天氣轉冷 礁溪房市起
最後來看宜蘭。稍早因烏石港特區土地標售而成話題的頭城，最近又有新案，而且看板設在烏石港特區，案名「湁樂」；不過實際位置在市區、且是巷內，開價900到1100萬屬區段高檔，共5戶可售。
特區新案「蒔尚蘭陽」則暫停銷售，據了解是相關單位搬出法令規定指出，特定區內樓高超過16米者，需做斜屋頂，礙此規定，本案仍無法取得建照，甚至引來消保官關切，因此暫停曝光。至於訴求海景舊案「藍海」則已售完。
最近天氣轉冷，礁溪觀光客增加，當地房市又動了起來；持續銷售的「上善如水」，目前成交已漲到35萬/坪以上。此外，同代銷未來還會銷售健康重劃區內寬誠建設新案「話水」，據了解開價將到50萬/坪。該案將蓋14樓，產品為溫泉套房，不過詳細坪數及規劃尚未底定。
中美變化 牽動台經濟與房市
上週聯合報系舉辦的投資論壇中，房仲公會理事長宣稱實價揭露救了房仲業，且樂觀認為房市已觸底反彈。不過就本刊觀察所得，實價揭露產生的觀望氣氛仍在，效應甚至有擴大趨勢；從上述市況介紹可知，各區人氣還在下滑，成交當然不易提升。因此現在就斷言實價揭露效應已過、房市已回溫，還言之過早。
不過，實價登錄(揭露)代表市場資訊走向透明化，對長期房市而言，確是邁向健康發展的重要一步，房市價量應能回歸理性之基本面。因此現在更需關注的，還是經濟發展及展望，而中、美兩國最近的政經變局，當然至關重大。
首先歐巴馬成功續任美國總統，因此QE3仍將持續一段時間；不過該國財政懸崖問題，會是今年底前最大變數。此外，歐巴馬挽救失業，將著重於製造業回歸國內，台灣過去高度仰賴美國為出口國，勢將面臨考驗。
另外，中共十八大政權交接，新領導團隊宣示以擴大內需、投資公建為未來發展主軸；這對過去十多年來，台灣接單、大陸生產的台商來說，當然不是什麼利多消息。不過這其實也是轉機，畢竟競爭龐大的大陸消費市場，我們具有同文同種的優勢，然前提是，馬政府相關政策必須到位。據此，今年底乃至中長期房市榮衰的觀察指標，仍莫過於政府拼經濟是否有具體成績。
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