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2013年11月4日 星期一

台灣商業區頻蓋豪宅 反應都會結構性問題

根據自由時報報導,北市都發局正進行信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討;除了針對中信賣松壽大樓引發新舞台存廢爭議訂定「新舞台條款」外(一旦被認定為文化景觀,未來所有權轉換或改建,都須維持原位置及1200席次之展演空間,經確認後始得核發建照),還研擬祭出所謂『豪宅限縮條款』。

一旦該條例確立,目前原本住商混合的特定業務區,將比照商三區使用,也就是限制至少一到三樓須為商業使用。本次第三次通盤檢討,北市都計委員會預定年底審議核定,最快明年實施,實施前召開之說明會,民眾(建商)仍可提出意見。

北市研擬信義計畫區豪宅限縮條款,一般認為,這是因為最近該區許多基地盛傳將改蓋住(豪)宅,才讓市府有此動作:畢竟無論信義計畫區,或整體都市計劃來說,既然規劃為商業區(容積率較高),就應該做商業用途,如辦公室、店面或商場等,而且信義計畫區還規劃為重點商業中心,如果變成四處豪宅林立,確實也相當奇怪。

然而住展房屋網企研室須指出,商業區不商業、反變豪宅的情況,不只是信義計畫區才有,大台北乃至全台都會區,原本都市計劃劃定為商業區的基地,這幾年重建變身豪宅的例子時有所聞;近期最著名案例是中泰賓館改建案(屬金融服務區),而原本由工變商的京華城,也傳業主(威京集團)要求再做變更,打算拿出一部份容積蓋住宅,還要求市府再給容積獎勵。

不只是商業區上蓋住宅而已,稍早被罰的內湖五期工商綜合區諸案,乃至工業區開發案蓋假事務所、賣真住宅的情況,其實都系出同門;為何這種實際使用目的和都計規範出現落差的情況,這幾年屢見不鮮?其實反映的,正是這十年來台灣經濟空轉、庶民購買力倒退,甚至產業結構出現重大問題,在都市房地產開發型態上反映的結果。

試想,如果今天『乖乖』在商業區上蓋商辦、工業區上蓋蓋廠房或廠辦,則一般須採出租的投資模式,才有利可圖。然而產業結構或轉型出問題,經商環境又有政治問題干擾,台商出走、外商不來,企業獲利縮水,當然無法負擔辦公室高租金;同理,受薪階級難加薪、實質消費力倒退,也間接影響零售店面業績,付不出漲上去的店租。

在這樣的情況下,建商或原地主掐指一算,改建住宅甚至豪宅,才有機會賣出獲利;畢竟國內資產族非常喜歡買房地產(住宅),一來既可當投資兼節稅工具,再者也可自用、當招待所。最有名的區域型案例,就是今年稍早一、二樓空間被拆(應為開放空間)的新板特區,該區幾乎全劃為商業區,但如今區內建物除公有機構外,幾乎全是豪宅。

因此,信義計畫區第三次通盤檢討說明會上,建商十之八九會表達反對意見;而且只要上述國內產經現狀不改善,則住展房屋網企研室現在即可斷言,其他商業區續蓋住(豪)宅,乃至開發目的不遵循都市計劃規範、頻走旁門的現象,仍不會消失。

新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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