豪宅天價獨行，比鄰難沾光

過去市場普遍認為，豪宅對於周邊房價將出現明顯帶動，稱為「水漪效應」。不過，根據住商不動產企劃研究室以台北市實價統計資料，計算豪宅方圓250公尺（第一圈）、500公尺（第二圈）與1000公尺（第三圈）後的房屋均價發現，距離豪宅越遠價格越低已非通案，知名豪宅如帝寶、文華苑、長虹虹頂等案，都沒有出現價格隨距離而遞減的狀況，反而不少豪宅的第二圈均價還高於第一圈。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，都更話題退燒，豪宅價格高到失去比價意義等因素，都是效應不再的原因之一；目前看來，具有群聚效應的豪宅對區域價格拉抬較為明顯，若豪宅坐落於舊社區，周邊價格仍舊端看個案條件，不一定有明顯的價格帶動。

從數據來看，最讓人意外的莫過於帝寶的表現，第二圈價格達127.16萬，價差為-32.54%。徐佳馨表示，帝寶周邊舊公寓不少，反觀距離較遠的區域，近來有不少豪宅案推出，明顯帶動區域價格，表現反而更為亮眼，元大(木百)悅、松濤苑、輕井澤也有這種情形，顯見若是舊社區中的豪宅，價格帶動力道其實不如想像；不過，像是位於信義計畫區的皇翔御琚、信義之星等群聚型豪宅，水漪效應就極為明顯。徐佳馨分析，當豪宅位於同一區，彼此之間將競價，和周邊差距將會拉大，而信義計畫區豪宅群聚，外圍多為舊宅，這種狀況也越發明顯。

近年來豪宅林立，不過除了豪宅群聚的區塊外，其餘豪宅對於周邊的價格影響不如想像，徐佳馨認為，當豪宅價格已逼近300萬大關之際，一般住宅屋主深知買盤無力支撐，惦惦斤兩後自然不會追隨，加上都更話題退燒，比價更無意義；換言之，當豪宅價格往「無頂蓋」之路前進，周邊若都是一般住宅，就不具有比價效應，這意味著豪宅自然走出一條不同於一般住宅的路。而決定一般住宅價格的關鍵，不是靠沾富鄰居的光，而是回歸重大建設、生活機能等基本面。

新聞來源：中時電子報