「水岸第一排豪景」、「坐擁萬坪綠地」、「3鐵共構超便利」......，預售屋的廣告標語總是讓想買房的購屋族看得目眩神迷，若再搭配案場裡熱切招呼的帥哥美女業務、精美豪華的樣品屋，更是讓人難以抵擋。下手買預售屋，從看屋、挑屋到議價，都各有眉角要注意，此篇廣邀專家現身說法，仔細評析看預售屋的關鍵要訣，讓購屋族更靠近成家美夢。
走進預售屋接待中心，裝潢豪華的樣品屋、業務說的未來藍圖口沫橫飛，不少消費者一時被眼前夢幻美景沖昏了頭，興沖沖簽下合約。但是，吸引人的廣告文宣與樣品屋，並不等於建商最終蓋好的成屋。如何憑著幾張圖，一些說明文字，就能挑選價格數百萬、上千萬元的產品呢？
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，由於民眾買進預售屋時，建案仍未完工，不像買新成屋或中古屋一樣，可以看得到、摸得到，依實際屋況評估，因此買預售屋前，要做的功課也相對較多。今年928~雙十節檔期全台爆出近2,900億元新案規模，其中又以預售屋為大宗，想買間符合需求的預售屋，不論是基地位置、格局圖或議價空間，都各有「眉角」要注意，此篇將揭露建商不敢說的8個祕密。
祕密1：宣傳品中的交通建設是否到位？
由於預售屋施工期至少達2~3年以上，當建案蓋好，附近周圍景物也可能有了不少變化。徐佳馨表示，在大台北地區市中心素地稀少的環境下，今年市中心推案量減少許多，推案轉往郊區發展情況明顯，此一情況在中部與南部也同樣發酵。尤其是在房價高漲的今日，政府積極佈局便捷的交通建設系統，資金有限的首購族、首換族，往郊區移動情況明顯，也是造成市郊房市交易活絡的因素之一。
即使郊區中低總價預售屋熱潮正夯，但並非所有郊區住宅都適合入手。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，部分郊區住宅主打「1字頭」房價，以便宜價格吸引民眾進場買單，但民眾更須留意的是，建案座落的地段位置未來是否有發展潛力？若當地目前仍未發展，那麼未來是否有大型公共建設計畫？生活採買或小孩上學的學區，是否能滿足需求？這些都是民眾在考慮買進預售案前，首先得注意的問題。
祕密2：接待中心位置不等於建案位置
一般來說，代銷或建商販賣預售屋時，往往會將接待中心設置在較為繁華之處，一方面藉由主要幹道便利的交通，提高購屋族看屋的機率，另外也藉著醒目的廣告牆，提高建案的知名度。黃舒衛提醒，有意購買預售屋的民眾，到了接待中心後，別只顧著欣賞美輪美奐的裝潢，聽完解說後，一定要實地到建案基地位置走一趟，觀察附近生活環境，注意是否有讓人不滿意的地方。
尤其目前預售屋多集中於市郊區的大型重劃區，業者多半宣稱未來住宅聚落成形後，發展潛力十足。當民眾到現場實地勘查時，可能只見到大型空地，此時即可詢問，社區旁的空地未來將如何發展？會作為公園綠地，或是同樣會興建成高樓住宅？樓高幾層樓？高度是否會擋住視野？四周建築棟距是否寬敞？透過現場環境的探勘，才能對未來居住環境多一分瞭解。
祕密3：小心！樣品屋也有陷阱
「樣品屋」往往是建商依照案子中的主力商品、主打特色所興建，但為了吸引消費者，不惜以重金打造的樣品屋，經過設計師的巧手妝點後，「賣相」自然極佳，總讓上門看屋民眾心存幻想。
「哇！這如果是我們家該有多好！」首次購屋的民眾最容易被樣品屋吸引，當聽到許多讚嘆聲時，更應提高警覺。徐佳馨指出，「樣品」2字顧名思義，即表示展示內容並非實際成品。一般而言，樣品屋樑柱、壁面的建材都會採用較小且輕薄的設計，以方便未來拆除。因此當民眾走進樣品屋時，可能會有空間寬敞的錯覺，部分樣品屋也不會設置房門，一方面便利賞屋民眾參觀，另方面也突顯內部空間的流暢、開闊特質；另外，多數樣品屋的壁櫥、衣櫃傾向選用拉門式設計，也是為了營造空間寬敞舒適的感覺。
因此徐佳馨建議，民眾看屋時得仔細留意，要記得向承辦業務詢問屋內實際坪數，索取家具配置圖、樓層平面圖，瞭解格局、坪數與整體空間實際使用情況。
此外，值得注意的是，部分業者可能會刻意將坪數加大、樓高挑高，或是以估算陽臺外推後的情況，告知消費者未來的使用坪數可以更大，但這些卻是不合規定的二次施工，也就是傳統所謂的「二工」情況才可能完成，民眾得先詢問清楚。
祕密4：建材配備問清楚，避免「同級品」字樣
可別以為樣品屋內豪華建材、牆壁上的名畫、木質地板、頂級按摩浴缸等設備，買了房子後都會一併附贈。多數時候，這些進階設備只是為了讓樣品屋更添風采。徐佳馨建議，參觀樣品屋時，可以拿著建材設備表逐一比對，並詢問業者未來購屋後將附贈哪些配備，合約中儘量避免「同級品」字眼，最好要求建商在簽約時，直接列出贈送品項的品牌、型號、數量、市場訂價等細節，以便作為未來更換品牌時互相找補的依據，減少交屋後不必要的糾紛。
祕密5：業者提供的圖，不保證正確
不少人篤信風水，或對良好的採光、通風條件等格外要求，購屋時就會特別重視房屋坐向。看預售屋時，因為建案仍未完工，消費者較難瞭解實際屋況，這時候建商提供的規畫設計藍圖，就是重要的幫手之一。
黃舒衛表示，為了讓消費者更瞭解產品細節，建商通常會提供建案全區平面圖供參考，圖內會涵蓋社區全區設計規畫，包含大廳門口位置、公共設施、停車空間規畫、各棟座落位置與坐向等。將全區平面圖與搭配家具配置圖一起比對，民眾就可以依照自己偏好的方位，挑選出合適的戶別。
但值得注意的是，只有業者提供的圖示，不一定能保證最後成屋吻合消費者真正需求。曾有民眾因為看了平面圖介紹，就選定某一戶成交，最後交屋才發現業者與自己對方位認知有差異，最後告上法院，卻被判敗訴。原因在於，法官認為該名消費者與建商之間，沒有事先談妥房屋坐向之認定，也未在買賣契約上傳明，因此判決消費者敗訴。
類似案件層出不窮，黃舒衛建議，民眾在購屋時，跟建商談妥的條件最好都能在買賣契約中以白紙黑字寫明白，例如標註贈送的裝潢配備、住宅坐向方位為何，並註明房屋坐向之認定標準，才能減少購屋糾紛發生的機率。
祕密6：公設比影響坪數，不讓建商打模糊仗
目前新建個案通常公設比例都不低，部分建商甚至會利用提高公設比來壓縮實際購買坪數，以達到提高房價的目的。例如以總價1,200萬的25坪小兩房，每坪單價約為48萬元，但假使公設比高達35％，室內實際坪數僅剩18.75坪，換算下來每坪單價達64萬元，且坪數愈大，買到的虛坪愈高，換算下來的每坪單價更是高得嚇人。
東森房屋行銷副總黃淑苓建議，簽訂契約時，最好要求建商列出所有公設專案，並註明公設比計算的方式，避免交屋時發現實際坪數大幅縮水，還得花工夫向建商追討，傷神又費力，得不償失。
祕密7：不聽建商單方報價，多打聽
受到國內打房政策影響，今年買方觀望氣氛較為濃厚，加上住宅供給量增多，買方較有與建商談價格的空間。住展房屋網總監陳韻如舉例，比較今年與去年農曆7月，預售屋推案量年增450億元，值得注意的是，看屋成交比微幅下滑，議價率則增加不少，年增幅約14％。意味買方對房市仍持保守看法，追價意願疲軟。在下半年建商大舉推案後，房市供給增加幅度更高，看屋人數應該會增加，但是否能成交，關鍵仍在於價格。
《黑心建商的告白》系列作品作家Sway表示，為了刺激買氣，不少建商會推出「超值」贈品吸引客戶上門，例如抽獎送汽車、抽new iPad等超級大獎，但其實這些贈品也可以作為民眾議價的利器。Sway建議，民眾可用贈品的「定價」，作為議價的基礎，例如業者將贈送價值80萬元的汽車，即可要求直接抵扣房價，總價1,000萬元住宅要求折價80萬元，若有難度再稍微調降為70萬元，或是以價格略低的廣告戶為議價基礎，都有可能談到較好的價格。
東森房屋行銷副總黃淑苓則建議，消費者看到心儀的預售屋，可別太快表示「喜歡」的意願，以高分貝喊出幾句「好漂亮的房子！」、「我好想買下來！」可能都會增加議價難度。黃淑苓表示，若民眾率先透露出「非這間房不買」的訊息，業者也會以此認定賣出機率高，而更堅持價格，雙方幾番拉鋸後，只要消費者意志稍微不堅定，可能就無法砍價成功。以一間30坪住宅計算，消費者每坪讓步1~2萬元，買下一間房就差了30萬元~60萬元，對目前預算吃緊的小資購屋族而言，仍是一筆不小的負擔。
因此買屋前最好多比較、多看，先上網查詢附近區域行情，到仲介店面瞭解市場趨勢，請業者分析該建案規畫，並詢問若不買此預售屋，附近是否有新成屋，或屋齡較新的中古屋可取代。在預售屋業務人員堅持價格時，可依查詢到的數據作為議價基礎，做足功課才能避免淪為肥羊，任人宰割。
祕密8：摸清建商底細，買屋更安心
買預售屋最怕遇到建案還沒完成、建商卻跑掉了的窘境，因此建商的口碑與信譽就相當重要。但如何瞭解建商的口碑，則是首購族較困惑的問題。黃淑苓建議，若業者為上市櫃建商，則新聞媒體對該公司會有相關報導，建議民眾可上網查詢新聞記錄、股市交易等資料，瞭解業者近期動態、公司營運表現、股價獲利等資訊作為參考。
若建設公司為非上市櫃建商，民眾可上公司網頁查詢，該建商曾經興建過的個案，打電話或實地到附近走訪仲介店頭，瞭解該個案目前維持情況如何？住戶對住宅品質的反應如何？目前房價增值或走低？皆可作為民眾參考建商口碑的依據。
預售屋買的是一個未來的產品，民眾一定要做足功課，收集完整資訊、多打聽、多比較，不僅要挑對地點，也要挑對建商。運用8個面向檢視，才能安心買對好房子。
資料來源：《HouseFun好房誌》，2012年10月號
沒有留言:
張貼留言