正確判讀交易「實價」 車位、移轉樓層、屋齡都得考量

實價登錄今天開放查詢，由於一整天網站被塞爆，內政部表示，原先預定頻寬由24MB增加至45MB，現在已經緊急決定提升至100MB，當機情況應該能被排解；而民眾能順利查詢資料後，房仲業者也給予幾項建議，增加房價查詢的精準度，包括掌握五大估價原則，注意房價是否含車位價格、以及找出影響房價的差異化關鍵、注意移轉樓層、屋齡等關鍵因素，才能掌握較精準的價格登錄資訊。

實價登錄上路第一天，不少民眾還對查詢資料「霧煞煞」，信義房屋企研室專案經理曾敬德便提醒民眾，應掌握估價五大原則，包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等要件。

曾敬德指出，從異求同即是挑出類似案例，依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件，篩選類似的成交案例，避免拿大樓行情與公寓相比，或拿套房單價與正常格局產品相比。

第二，需排除極端值，也就是所蒐集的類似案例，應排除最高以及最低行情，中間價格，就可視為該路段條件相近房屋的行情水準；第三則是考慮車位及屋況差異，車位價格是否拆分、屋況裝潢以及有無頂樓加蓋等條件，才不會扭曲房屋單價。

其次，由於不動產差異性大，建議民眾可以向房仲業者詢問，判讀是哪棟社區標的，建立更精確之價格感；最後則是多加詢問，尤其到景氣變動快速時，可能短期間內房價會出現變化，實價登錄資訊在時間上，可能會出現2個月以上的落差，建議可向房仲詢問及時行情搭配參考。

住商不動產企研室主任徐佳馨則認為，民眾查詢物件時，需注意車位價格，若物件相較一般認知的區域行情有所落差，須留意物件是否含車位價格，因為大樓含車位的每坪單價，大約會比市價低1至2成，因此民眾查詢時應加入車位價格做計算，才能獲得真實行情。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，消費者除了注意有無含車位的問題，移轉樓層也是必須注意的關鍵，因為若高樓層應該會有景觀的加分效應，房價表現通常比該棟中低樓層表現的來的好，而屋齡也是影響房價的關鍵，所以每筆成交行情，都必須清楚了解這些差異變數，才有辦法正確判讀「實價」。

此次實價登錄查詢以買賣案件為例，可查到的資訊包含三大部分，分別是交易標的、價格資訊、以及標的資訊；交易標的包括土地區段位置或建物區段門牌、交易筆棟數等資訊；價格資訊則是不動產交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、有無管理組織、交易年月等資訊；至於標的資訊包含土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局等資訊。

內政部表示，在上述所呈現之交易單價中，都能結合圖片資料查詢，顯示交易標的的點位，提供民眾示意參考，不過，圖片僅呈現標的附近大致區位，並非標的實際中心位置，以符合區段化、去識別化規定。

資料來源：鉅亨網