據國內媒體報導，財長張盛和指示財政部國產署，研議鬆綁地上權分割相關規定，張盛和同時要求八大公股行庫提出地上權貸款配套措施，因此公股行庫將衝刺地上權房貸市場。惟住展房屋網企研室認為，地上權住宅在我國尚未成熟，市場接受度極低，而財政部要求公股行庫投入承作地上權相關貸款，雖可為國有土地地上權標售案解套，風險卻由行庫與全民買單。
地上權住宅一向不是台灣房市中的主力產品，消費者接受度甚低，因為地上權產品抗性大，過去的地上權住宅建案銷售時間都偏長，不僅風險偏高，且增值幅度也不及擁有土地所有權的一般住宅。是故，有部份建商與金融機構根本不碰這類產品，例如老牌的國泰建設就誓言不碰地上權住宅。
「有土斯有財」是華人長存不廢的既有觀念，在實務上也確實如此，因為房屋本身只會逐年折舊，但土地卻能逐年增值；現在大台北都更案中，舊有房產的所有權人之所以能夠不花一毛錢就換到新建物，原因就在於土地增值與容積率，至於舊建物則是一毛不值。
那麼，為何財政部卻要求八大公股行庫承作地上權相關貸款呢？住展企研室推測，財政部此舉是為了替國有土地地上權標售案解套而來；如果地上權市場可以作大，業者就願意提高預算標地上權，那麼標售金額就能拉高、國庫財源就會增加。
由於處份國有土地為國庫的一大現金來源，但現在國有土地禁止賣斷，只能標售地上權，而地上權又苦於無法分割，再者也少有金融機構願意承作貸款，因此國有土地標售案並不順遂，甚至連幾塊台北市區的地上權案都乏人問津。為了解決地上權分割與貸款問題，財政部便要求公股行庫概括承受。
然而誠如上述，地上權高風險，又無土地增值利益，再加上我國對地上權產權回收機制建構並不完備，倘若公股行庫大舉承作地上權相關貸款，一旦申貸戶違約又惡意佔用，金融機構必須經由冗長法律訴訟才能拿回產權。可更重要的是，地上權產品價值是隨時間遞減，等到金融機構拿回產權，價值早已減損甚至，更遑論產權難以回收者。
住展房屋網認為倘若回收機制不完備，或是未來房市意外反轉，地上權產品面臨劇烈跌價損失，則公股行庫將處於極高的放款風險當中，以致於逾放比暴增，傷及財務健康。一旦公股行庫財務出現問題，財政部是否又拿全民的錢為公股行庫打呆？最後風險終落在全民身上，那麼又有誰會願意出面扛起責任呢？
新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
沒有留言:
張貼留言