台北市的發展源頭，是從現今的大同及萬華區內；古早的艋舺是現在的萬華，大稻埕則在大同區內。不過七十年代後北市發展重心漸往東移，清代及日據時代相當繁榮的西區，地位日薄西山；接著市政府從長安西路遷移至現在的信義計畫區內，政治核心跟著移轉，更代表北市西區的沒落。
北市發跡源頭 人文薈萃
不過因為捷運(板橋線)通車，加上市政府刻意經營，及都市更新成為房市開發新顯學，使得沉寂甚久的大同區房市，出現重新起飛之勢。在討論大同區的發展前景之前，我們仍先回顧本區發跡的歷史及軌跡。
大同區原名巴浪泵，出自乾隆28年(西元1763年)余文儀修訂之《台灣府志》中記載的『大浪泵庄』。道光24年(西元1844年)的文獻中，則首次出現『大隆同』之名，主要是根據區域地形及人文發展而來。後來改稱『大龍峒』，日據時代則為大龍峒町。
當時台北廳所管轄之範圍，即艋舺、大稻埕、大龍峒三區；其中大龍峒轄區甚廣，包含現今之大同、中山區等。1920年開始施行市制，大龍峒即指大龍峒街及牛磨車街一帶。
民國35年2月，國民政府規劃將台北市劃為十個行政分區。當時的大同區，是合併大龍峒町、蓬萊町、太平町、大橋町、河合町；因轄區內有孔廟及大同路(現大同街)，為紀念孔子天下大同及國父世界大同的理念，於是配合舊地名，命名為大同區。然當時該區市街建設並無重大進展，民族路以北乃規劃為工業區。
發展東移 近年地位沒落
民國79年北市行政區進行調整，新的大同區則是合併之前的大同、延平及建成等三區，也就是包含了老台北人口中的大龍峒與大稻埕；回顧北市發展史，涵蓋大龍峒及大稻埕的大同區，確實見證了台北城的開發足跡。
民國61年6月，台北市改為直轄市，當時的行政院長蔣經國先生指示台北市應著手全面建設，市府旋即實施『萬大計畫』，於民國62到63年間，拓寬哈密街、酒泉街，蘭州街拓寬取直(今大龍街)，拓延承德路。加以民間建設亦大力配合，大同區逐漸邁向現代化的領域，區內大片工業區也變更為住宅區。
由於工商業日漸發達，人口快速增長，民國60年代大同區人口一度接近12萬人。然之後北市發展重心東移，本區人口開始外流，至民國70年曾僅剩9萬餘人。之後行政區調整合併，新大同區範圍擴大，人口數才又增加。
雖然大同區現今地位已不若以往，但區內住宅區多，人口密度仍高居北市現行12個行政區的第三位(僅次於大安、松山區)。另外，本區傳統商業活動也仍活絡；南北貨、藥材，布料，電機、五金等市集，目前北市幾乎只能在大同區內的迪化街、延平北路、太原路等地找得到。另外，建成圓環雖改建成效不彰，但許多歷史悠久的小吃攤轉至附近巷弄內繼續營業，至今仍是本區特有觀光資源。
人口密度高，傳統商業仍蓬勃；在這樣的基礎上，區域房市發展又是如何？從附表一、二所呈數據可知，大同區近年房市推案量並不多；即便近年總體房市大多頭，大同區房市熱度仍不算高。
探究箇中原因，主要是大同區開發時間早，可開發素地就有限；加上市容稍略顯紊亂，較難吸引外地客源，一向需靠區內消費者支撐；另外，北市後來發展東移，大同區缺乏更多新公共建設題材。以上原因，都導致區內房市供給量少、行情相對較低。
至於94年通過加速都市更新條例，一直到今年初士林文林苑事件爆發前，都市更新堪稱是北市近期房市發展另一顯學；發展早市容老舊的大同區，自是此項政策推動與發展的重點區域，從先前市府頒布的『軸線翻轉』就可見一斑。當然其推動實況，也左右著大同區房市的發展前景。
以下，我們把時間拉回79年前，以當時行政區劃分為藍本，將現今的大同區細分為舊大同區、延平區及建成區等三區，進行更詳細的行情及推案介紹。
一、舊大同區
孔廟。本區北至中山高，東到捷運淡水線，南至民生西路，西面則臨淡水河，大略是過去舊大同區範圍。本區多為住宅用地，古蹟和學校相當多，最有名的自是大龍街、庫倫街口的孔廟。前文提及的『大龍峒』，指的就是本區。
根據84年北市都發局之規劃，本區的孔廟、保安宮等古蹟，是要和中山區的史蹟公園、台北美術館及圓山遺址等地，結合為所謂的『藝文軸帶』。現階段則納入都市更新案『大龍峒文化園區』執行中。
房市發展方面，本區推案大致位於重慶北路、延平北路三段沿線區域，產品都是約35坪以上，大三及四房的規劃，實際行情則在30萬/坪上下。
94年後，(新莊線)捷運題材開始發酵，加上區內可用建地愈來愈少，小坪數甚至套房產品開始變多。這類個案通常訴求近捷運站，因此多在捷運新莊線大橋國小站至民權西路站間，或淡水線圓山站附近。至於行情，則逐漸漲到近40萬/坪關卡，且愈近中山區者價格愈貴，單價差距甚至可拉到近10萬/坪。
小坪數產品充斥，房市投資風氣過盛，使得約95年後行庫先自行管控風險，央行隨後又針對投資客祭出全面性管制，15坪以下產品貸款難度大增。受到此因素影響，近幾年本區產品規劃，才又逐漸回歸到一般型產品。
此外，由於本區單價在北市中算相對低檔，因此偶見近年北市少有的二、三房規劃，如98年底環河西路「巴黎之星」，99年中承德路三段「圓山敦美苑」，承德路、酒泉街口「啟昇京美術」，都找得到30坪上下的產品。
不過，只要基地夠大且完整，產品規劃仍以中大坪數優先；如94及95年的都市更新案「大同世界」，就仍以中大坪數產品為主；至於價格，第二期開價還在42萬/坪左右。到97年(金融海嘯爆發)中為止，本區合理開價行情仍在50萬/坪以下；只有96年中承德路二段「華固千代田」，曾開出70萬/坪之誇張價格。
98年後北台房市颳起資金行情，本區則歷經一段推案空窗期，99年後才有「皇翔玉璽」直接跳空開出85萬/坪大同區新天價。上述位承德路上的「圓」及「啟昇」案，開價也都超過70萬/坪。不過前述「巴」案位在街廓更舊的延平北路一帶，因此開價不到4字頭，落差甚大。
事實上，近幾年本區及全大同區開價快速墊高，主要是資金追捧，加上隨大安、中山等區跟漲。不過或許因為取得可開發土地愈來愈少，本區近一年推案已不多。承德路上「圓山之御」是今(101)年本區唯一全新推案，開價當然繼續拉高，來到80萬/坪。另外，Q4「皇翔玉璽」成屋推餘戶再進場，均價更開到逼近100萬/坪。
二、延平區
大龍街、酒泉街口。本區大致以民權西路為北界，環河北路以東，重慶北路三段以西，忠孝西路以北所圍成的長條型區域；除迪化街西側有塊狹長型住宅區外，大多都是商業地目。這塊商業區，正是北市發源最早，傳統店家最密集的所在；迪化街的南北貨是本區最大的特色，每到年節前夕，本區總是人聲鼎沸。
然而本區發展甚早，巷弄多顯狹小，道路最寬者也僅8米左右，人車來往頻繁，更顯本區熱鬧，但換個角度看也等於擁擠。由於迪化街之故，本區有約三分之一左右面積被劃定為『歷史街區』。
據此，北市發展早期的古蹟及歷史得以保留，但對區域更新及房市發展來說，就無立基點可言，推案量遠不及上述之舊大同區。儘管如此，本區推案平均價格仍略高於舊大同區，主因則是本區多為商業區。後來整個大同區跟漲明顯，本區也不例外。
如95年中天水路的「天水錄」及「天水華亭」，當時開價都在35萬/坪上下；但98年在地知名建商推出的「三豐鼎極」，就直接開出70萬/坪高價。只不過，三豐案為大坪數產品，基地又在幹道角地上，上述兩個天水路推案則是中小坪數。同年天水路「Twin站前君品」以小坪數為主力，開出75萬/坪，才算是真正說明本區單價跟漲的情況。
之後本區也出現短暫推案空窗期，今(101)年才又有新案，有天水路、延平北路口的「鼎高」及華亭街的「原風景」，都直接開到80萬/坪；也位華亭街的「華亭樹」，更開出83萬/坪之本區新天價。
上述三案特色都是基地不到百坪，產品規劃受限，但照樣開出8字頭高單價。基於本區並無任何實質新建設，上述推案基地位置完全談不上利用大橋頭站聯外，可知漲到此等價位，唯一理由就是資金行情與跟漲。
三、建成區
京站。本區大致為民生西路以南，重慶北路以東，淡水捷運線以西及鄭州路以北區域；面積是三區中最小，但人口密度居三區之冠。因為最近中山區及台北車站，且有淡水線雙連及中山兩站行經，因此平均行情是大同區最高。就拿93年前後來看，舊大同區當時行情尚未突破3字頭，但本區同期推案開價就已來到35萬/坪。
前段曾提到，由於捷運話題發酵，舊大同區曾出現不少套房推案；而在整個大同區裡，此類個案其實是本區數量最多，開價也最高，94年前後，這些套房或小坪數推案開價，就已衝到40萬/坪以上。
本區近年最特殊推案，是台北車站特定區內交九轉運站大樓的地上使用權案「京站」。「京」案規模達80億，可售戶978戶產品有住家套房，二、三房及挑高三米六辦公室，開價37.5萬/坪。
「京」案除規模頗大外，特殊處更在於土地所有權為台北市政府持有，地上權則歸開發商日勝生活科技另組之『住易實業』所有；故本案真正賣的，是地上權長期使用(租賃)契約。這是因為北市府在與投資建商日勝生簽訂合約時要求，交九用地地上權不能分割販售，才誕生如此特殊的產品。無論如何，「京站」這種地上使用權產品，確是台灣房市頭一遭，因此首推時創造不小話題。
近年大同區房價跟漲，本區當然不例外。97年「京站」再推少量餘屋銷售時，開價就已漲到50萬/坪；98年中「中山M1」開價則直接跳到70萬/坪，隔年「Q1美行館」牌價再拉高到80萬/坪，是「皇翔玉璽」之外，當時全大同區次高。
100年本區價格更是三級跳，年初進場，面建成公園的「森冠」，直接開出96萬/坪表價，當然改寫全大同區單價新高紀錄。今年Q1，正臨南京西路的「富貴百代」，再開98萬/坪新天價，將整個大同區的跟漲氣焰燒到最高點。
大同區行政中心。就都市發展來說，發展模型不外乎兩類，一是向外擴張，二是內部重建更新。而雖然喊北北基合併的聲音從沒消失過，但從新北市正式升格後，大概注定台北市的範圍，將不會有大幅度變動或擴張。
因此內部重建，也就是都市更新，不啻是北市未來發展向上提升的重要手段；對於可用建地幾稀、市容老舊，但許多歷史建物又有保存價值的大同區來說，都市更新更是必須要走的發展模式。
應該也是基於相同的出發點，台北市政府都發局在民國84年提出『大同區都市在發展規劃設計之研究』，對於本區再發展，提出了六項結論(方向)【註】。不過近期大家更耳熟能詳的，則應是馬英九於台北市長任內提出的『軸線翻轉』。
然而，除了淡水捷運線兩側區域開放空間再造，有些成績顯現之外，將本區古蹟資源與中山區北美館等結合的『藝文軸帶』，還在房市業者訴求之未來題材階段，軸線翻轉政策更被認為是失敗收場，結果和建成圓環如出一轍。
至於民間推動的更新事業，不只大同區，整個大台北，至今仍留於點狀式改建，完全不成氣候，更別說業者因勢利導，使更新急切性相對稍低的大安、信義區，近年更新案件遠多於大同、萬華區；如今又發生文林苑事件，官方投鼠忌器，修改條例、提高整合門檻。可預見的是，未來都市更新推動將更加困難。
看來，未來大同區房市暨都市發展，唯一較能期待的題材，大概只剩台北車站特區開發。然而回過頭來，本特區開發至多也是讓本區南緣受惠，況且特區核心之雙子星大樓開發案已四度流標。此外，大稻埕歷史特區限制也不可能全面解除。因此，即便推動成績甚差，大同區仍需靠大型公辦更新之落實，才可能展現嶄新風貌，房市發展也才有實質利基點，否則近年跟漲上來的房價，仍將潛藏泡沫成分。
【註】大同區再發展之六大結論及方向：
1.總體形象－山水、人情、新生活
2.大同區北部核心，圓山車站地區之再發展－西接孔廟、保安宮，東接史蹟公園、北美館，形成一極具特色之『藝文軸帶』
3.淡水河親水設施與大同區都市設施聯合整備
4.大稻埕再發展必與其歷史文化資源不可分
5.台北車站地區再度負擔都會業務管理中樞及百貨商圈之中心機能
6.以捷運淡水線之地面開放空間帶，作為大同區東側商業及居住機能再發展之核心引導幹線
新聞來源：住展房屋網www.myhousing.com.tw
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