留意地上權住宅的風險

財政部國有財產署於四月底推出，今年首批設定地上權標案，包括台北市長春路、銅山街、羅斯福路二段等住商用地，預期可望開啟新一波搶標熱潮，隨著地上權住宅愈來愈多，相關問題也漸漸浮上檯面。

近來地上權不動產愈來愈熱門，政府部門和國營、公營事業準備對外招標的地上權開發案，規模至少百億元以上，但地上權住宅常面臨到銀行融資貸款難、爭取調降地租難的困境。

地上權住宅，顧名思義，住戶只有房屋使用權，卻沒有土地所有權，住戶須繳納權利金、地租、房屋稅，但不必繳地價稅。地租多為公告地價百分之五。使用年限一般約五十年(也有少部分是七十年)；一旦屆滿，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或雙方續約繼續使用。

地上權住宅蔚為風潮

地上權住宅其實和長期租賃的概念相近，租房子需要付房租，地上權住宅則需繳納房屋稅和地租，地上權住宅約為市價的六、七折，與同區段內其他建商推出的個案相比，仍然擁有較便宜的優勢，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點，因此近幾年開始蔚為風潮，對一些自備款不多，卻想居住在市區的都會族來說，已成為購屋的新選擇。

民眾付出權利金買下地上權住宅後，房子價值會隨著時間遞減，但每年繳交的地租卻隨公告地價調高而愈來愈貴，已付出高額權利金的地上權住戶，陷入了「愈租愈貴」又進退失據的窘境，住戶想爭取要求地租率應隨年限遞減而調降，但因雙方「遊戲規則已定」，過去簽訂的合約無法更改。

舉例來說，台北市松勇路的一件百坪地上權住宅，民國八十八年時每月地租約四萬元，但十五年過後，地租已經漲到近七萬元。

比住五星級飯店還貴

而新任北市副市長張金鶚日前還表示將調高公告地價，更讓地上權住宅住戶非常惶恐。有地上權住宅住戶估計，十年後，每月恐怕要繳數十萬的地租，比住五星級飯店還貴。

的確，地上權住宅地租依公告地價百分之五收取，有偏高之嫌，每三年公告地價調幅也不低，經年累月下來，將造成地上權住宅住戶的龐大地租負擔，非常不合理。比較合理的標準，應依行政院主計處的GDP成長率加權指數，逐年調整地上權地租，或是調降地租從公告地價的百分之五降至百分之三點五，否則，地上權地租的隱藏性成本，五十年將會是可怕數字。

銀行的融資易有困難

地上權住宅的另一風險是銀行融資困難，承購者只拿到一張住宅使用的憑證，在沒有私人產權的基礎上，銀行承貸的意願較低。銀行普遍對地上權土地融資、分戶貸款，都保守看待，根據財政部九十三年的一項解釋令，地上權住宅迄今被認為是「沒屋沒地」的產品，因此普遍謹慎放款。

地上權住宅的租期通常為五十年，若使用超過二十年還要轉手，貸款成數將會更少，可以買的人少，房子就不容易脫手了，使用權的價值將會逐年折舊，所以買這類的住宅要特別小心，尤其是使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。

但話說回來，雖然地上權住宅只有五十年的使用年限，不過一般住滿五十年的機率並不高(如果你三十五歲買地上權住宅，住滿五十年時，你已八十五歲了，而台灣人的平均壽命還不到八十歲)。

消費者在購買地上權住宅此類產品時，應認清自己買到的到底是什麼權利？買地上權住宅是否划算，要多撥算盤，一般消費者對地上權住宅的認知很空洞，若不留意風險，將會把爛攤子留給下一代。

新聞來源：住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw