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2013年5月27日 星期一

【地產專欄】邱太煊:投資客棄守大台北 政府策略性推升青埔房價!

最近參加一個朋友舉辦的房市趨勢研討會,有人提問「為什麼三、四月房市這麼熱,而且大漲的區域不是高房價的大台北,反而是桃園、台中、高雄?」有人答說:「就像類股輪漲,大台北漲多了要休息,輪到基期低的縣市(桃園、台中、高雄)落後補漲!」也有人說「投資客棄守大台北,轉戰中南部繼續炒房。」

便宜高鐵通勤月票 推升青埔房價

上述的說法,我都認同,但我認為跟「央行選擇性的信用管制措施」發酵有關,台北市及新北市13個行政區內第二套房限貸六成,換言之,自備款提高、槓桿變低,這和投資客最愛的高槓桿策略背道而馳,所以轉戰沒有管控的其他縣市。不過,投資客感覺很敏銳,並非盲目投資,像今年桃園青埔因政策性建設多,如航空城計畫、機場捷運線通車期待、國泰標下A18高鐵產業專區、冠德拿下A19站開發權,短短不到半年房價漲幅15%~25%。

有趣的是桃園青埔站生活機能尚未成熟,房價卻超越生活機能佳的中壢市,而且青埔投資客占的比重高達九成以上,不乏是台北客南遷。於是我問了一些有買青埔的投資客,他們說「除了一堆交通、產業利多之外,高鐵台北青埔每月4555元,比台北租個車位還便宜,而且通勤時間僅需19分鐘,在台北租車位隨便都要5000元,加上油錢、停車費、保養費,平均每月開銷1萬以上,所以青埔才具有投資優勢。」

這樣的觀點的確很吸引人,如果以捷運台北火車站為中心點,同心圓20分鐘車程可以到的地方,新成屋每坪房價北投站(60~70萬)、永寧站(50~55萬)、南勢角站(50~55萬)、南港站(60~70萬),然而青埔只有25~35萬,從房地產的房價替代理論,的確很多人會捨棄大台北開始往青埔移居。

事實上,青埔目前生活機能尚未成熟,還沒有大型賣場進駐,僅有零星的便利商店,有點類似十幾年前的大直。近半年來因為投資客前仆後繼到青埔投資,籌碼目前很凌亂,有早期買的紅單轉讓,似乎有飆過頭的現象,加上開始有公股銀行對青埔實施房貸管制,短期內恐有波動,現在進場的買方仍應謹慎。不過,高鐵台北到青埔的通勤月票降到4555元,的確很有吸引力,也是改變青埔房價的最大推手,一日生活圈果然不同凡響!

新聞來源:Yahoo!奇摩房地產

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