壽險業投資動向 今年房市另類『風向球』

根據商仲業者觀察，壽險業投資國內不動產的動作一直沒停過，不過由於去年有房價持續高漲，租金及薪資卻原地踏步，房市浮現泡沫化疑慮的背景，因此繼央行後，金管會也出手打壓；去年下半年不但調高壽險業投資不動產之租金投報率下限，更祭出坊間俗稱的金八條，希望適度抑制壽險業資金投入不動產。

提高租金報酬率下限或金八條，其實並無強制性，不過金管會仍可透過金融檢查等手段，『柔性』要求業者配合，因此之後壽險業未再購入國內樓盤，整個商用不動產市場更因此進入冰河期。

只不過，台灣人真的很愛買保單，因此滿手現金的壽險業，還是得找尋穩當、合適的投資標的，而不動產仍是首選。因此金八條祭出後，壽險公會持續陳情要求鬆綁，並建議由公會提出自律規範。

根據報導，這項『(壽險業)投資國內不動產作業處理規範』正式出爐，共計10大要點；據此，壽險公會將爭取禁買令能在3月鬆綁。至於這10項要點，較重要的有租金收益與出租率計算準則，免租期訂定計算標準，鑑價機構遴選規範及鑑價報告審核程序等。

壽險業對於投資本地不動產，看來還是躍躍欲試。不過這也是因為，官方對於壽險業投資海外標的的限制仍多；畢竟本地商辦租金投報率長期偏低是事實，純從投資角度，大比例投資國內樓盤，其實不算是聰明作法。

像世邦魏理仕定期公佈的全球主要城市商辦年租金投報率就顯示，澳洲墨爾本、雪梨等租金投報率至少6趴起跳，名列前矛；金管會研擬開放六處之一的倫敦，4趴屬後段班，台北市則不到3%敬陪末座。基於這樣的現實，加上官方準備鬆綁壽險業投資海外不動產限制，滿手現金的台灣壽險業，當然成為外商鎖定目標。

目前金管會除研擬鬆綁(壽險業)投資(海外不動產)上限為可用資金之3%外，(首波)開放的城市只有紐約、多倫多、倫敦、法蘭克福、上海及胡志明市等六處；儘管商仲機構認為鬆綁程度不夠，但仍估計將會有4千億資金出籠(外流)，有些媒體則以『房市將大失血』來下註解。

如果官方更大幅開放相關限令，或許壽險業真會把主要投資目標轉往海外不動產。不過住展企研室認為，這絕非壞事；從廣大保戶角度，自然希望壽險業投資能獲利，手中保單才有價值或保障；對業者自己來說，也是分散風險的必然作法。至於對國內房市來說，過多資金也能『分流』，降低房價泡沫化疑慮；畢竟這幾年，本地無論商辦或住宅市場，有限標的被浮濫過多資金追逐的結果，大家都看在眼裡，這絕不是健康的發展。

總而言之，無論3月金管會是否『網開一面』，鬆綁壽險業投資國內物件的禁令，住展企研室認為，今年壽險業的投資不動產意向，仍將是今年房市展望的另類風向球。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.t