【地產專欄】張欣民：重劃區投資3部曲 長草 長房 長機能

近幾年來大台北地區房市發展，重劃區的開發帶動是很關鍵的力量之一，好像在重劃區推案、在重劃區買房子都有亮眼的成績，但是重劃區的開發或投資基本上可分為三部曲，三個不同階段的發展，每個階段都有不同的投資策略，而且重劃區的開發並不是永遠一路向上，有時像股市一樣會拉回或盤整，其間還是有風險的。

長草階段 獲利高

從開發成長的角度來看，重劃區的開發可分為三個階段，也就這裡所說的三部曲，首部曲是「長草」階段、再進入到「長房子」階段以及最後「長生活機能」階段。

「長草」階段是指重劃區才剛開始規劃，或是已重劃完，發完配地剛要推案階段，這時區域內還是雜草叢生，荒蕪一片。以這波房市大多頭來看，這個階段是最好的投資時機，如果有眼光，口袋夠深，買土地參與重劃再分回配地，獲利最驚人，來不及參與前半段，也可參予重劃區抵費地的標售，或是購買第一波建築推案，也是有不錯的獲利空間。

以新莊的頭前重劃區為例，興富發建設在當地推出第一個建案時，每坪還只在30出頭萬，但沒多久就炒到4字頭，很快又開到5字頭，如果在第一波推案時就買進，獲利相當可觀。新莊副都心在「長草」階段幾塊抵費地的標售，當時搶下土地者，獲利更是驚人。

長房子階段 留心議價

「長房子」階段是指建商已大舉進場推案，房子一棟棟開始大量興建，房價也漲一波了，議價空間縮小。這個階段，還是可以進場買房，因為只要後續還有建案，價格就會繼續往上，仍有上漲空間，但還是要特別提醒，這時買房時要用心議價，不要一味追高，買到相對偏高的住宅。

長機能階段 易套牢

至於「長生活機能」階段，則是區內很多社區都已完工交屋，住戶開始進駐，日常生活機能如超商、超市、餐廳等店家也一間間開起來，生活機能越來越完整。到這個階段想再進場投資，風險已高，套牢機會甚至高於獲利。相反的，如果之前已進場購屋投資，這時是不錯的獲利了結時機，把房子賣掉，手上的資金即可再尋求另一個投資時機點。

投資重劃區前要先做功課

這大概就是這波房市起漲以來，重劃區投資的成功模式，但是在這裡還是要提醒大家，重劃區的開發不見得都是這麼順利的，像在這波房市起漲之前，很多重劃區都是處在「長草」狀態，因為沒有建商願意進入開發，所以連負責開發的政府及原地主或建商都慘遭套牢。

即使進入到「長房子」階段，也可能因為景氣的影響，出現重劃區一邊是長房子一邊仍是長草，現在大家看到寸土寸金的信義計畫區，也有很長一段時間是出現開發停滯的狀態。特別是一些大型的重劃區，其開發時程可能會非常長，因此長生活機能的時間會更形延後，這些都是在投資重劃區之前該先認知的可能風險！

新聞來源：Yahoo!奇摩房地產