精選文章

土壤液化懶人包 11招教你看懂自家安全

2013年3月17日 星期日

【地產專欄】張欣民:重劃區投資3部曲 長草 長房 長機能

近幾年來大台北地區房市發展,重劃區的開發帶動是很關鍵的力量之一,好像在重劃區推案、在重劃區買房子都有亮眼的成績,但是重劃區的開發或投資基本上可分為三部曲,三個不同階段的發展,每個階段都有不同的投資策略,而且重劃區的開發並不是永遠一路向上,有時像股市一樣會拉回或盤整,其間還是有風險的。

長草階段 獲利高

從開發成長的角度來看,重劃區的開發可分為三個階段,也就這裡所說的三部曲,首部曲是「長草」階段、再進入到「長房子」階段以及最後「長生活機能」階段。

「長草」階段是指重劃區才剛開始規劃,或是已重劃完,發完配地剛要推案階段,這時區域內還是雜草叢生,荒蕪一片。以這波房市大多頭來看,這個階段是最好的投資時機,如果有眼光,口袋夠深,買土地參與重劃再分回配地,獲利最驚人,來不及參與前半段,也可參予重劃區抵費地的標售,或是購買第一波建築推案,也是有不錯的獲利空間。

以新莊的頭前重劃區為例,興富發建設在當地推出第一個建案時,每坪還只在30出頭萬,但沒多久就炒到4字頭,很快又開到5字頭,如果在第一波推案時就買進,獲利相當可觀。新莊副都心在「長草」階段幾塊抵費地的標售,當時搶下土地者,獲利更是驚人。

長房子階段 留心議價

「長房子」階段是指建商已大舉進場推案,房子一棟棟開始大量興建,房價也漲一波了,議價空間縮小。這個階段,還是可以進場買房,因為只要後續還有建案,價格就會繼續往上,仍有上漲空間,但還是要特別提醒,這時買房時要用心議價,不要一味追高,買到相對偏高的住宅。

長機能階段 易套牢

至於「長生活機能」階段,則是區內很多社區都已完工交屋,住戶開始進駐,日常生活機能如超商、超市、餐廳等店家也一間間開起來,生活機能越來越完整。到這個階段想再進場投資,風險已高,套牢機會甚至高於獲利。相反的,如果之前已進場購屋投資,這時是不錯的獲利了結時機,把房子賣掉,手上的資金即可再尋求另一個投資時機點。

投資重劃區前要先做功課

這大概就是這波房市起漲以來,重劃區投資的成功模式,但是在這裡還是要提醒大家,重劃區的開發不見得都是這麼順利的,像在這波房市起漲之前,很多重劃區都是處在「長草」狀態,因為沒有建商願意進入開發,所以連負責開發的政府及原地主或建商都慘遭套牢。

即使進入到「長房子」階段,也可能因為景氣的影響,出現重劃區一邊是長房子一邊仍是長草,現在大家看到寸土寸金的信義計畫區,也有很長一段時間是出現開發停滯的狀態。特別是一些大型的重劃區,其開發時程可能會非常長,因此長生活機能的時間會更形延後,這些都是在投資重劃區之前該先認知的可能風險!

新聞來源:Yahoo!奇摩房地產

沒有留言:

張貼留言