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2013年3月6日 星期三

想要買到低價屋!善用殺價四部曲

年輕族群面子薄,也不流行殺價,但若買房能夠每坪少一萬,30坪就省了30萬,小夫妻都能到歐洲旅遊一趟了!因此殺價這門學問,你可千萬不能不懂,面對賣方,更不能任人宰割,務必要知己知彼,掌握行情,勇敢出價!

年輕族群口袋不深,預算有限,想要達成買房夢想,當然得錙銖必較!除了選擇總價符合預算的物件,若喜歡的物件稍微超出預算,不妨大膽向屋主議價,在經濟能力可負擔的情況下買到夢想屋。

首部曲:了解行情是殺價的第一步

議價絕對不是胡亂砍價,若是買方開出的價格偏離市場行情太多,反而透漏自己的無知,讓賣方及仲介有機會能痛宰買方一頓,因此想要殺價,第一個功課就是必須先了解周邊的市場行情。想要掌握行情,勤跑幾家仲介店頭、建案接待中心,目前各家房仲業的網站,也可查詢公開的成交價格。在實價登錄上路後,了解市場行情不再困難,不過即使在同一個區域範圍內的房價,仍會因中古屋、新成屋、預售屋的條件不同而有所差異,因此天時地利不動產顧問公司總經理張欣民就建議,在鎖定購屋的區域範圍後,不論新舊屋都可以到處看屋,一方面練看屋的功力,一方面也能更貼近市場行情。

當然,看到喜歡的房子之後,若能先知道房子貸款的成數,先到附近的銀行進行鑑價,由於銀行鑑價較為保守,買方甚至可以拿銀行的鑑價回頭跟屋主議價,而且最終買方貸款的金額應該也差不多,才不會有歡喜簽約最後卻發現貸款不足的憾事。

二部曲:掌握屋主持有成本與時間

「屋主外派急售!」「降價特區,價格美!」賣方市場上哪來這麼多移民、外派急售的屋主,到底屋主是投資客被斷頭,還是實力雄厚到可以慢慢挑買方,關係到與賣方議價的心理戰,因此了解屋主的財務情況及購屋時間點,對於議價的勝負往往也有決定性的影響。張欣民建議,只要到地政事務所申請地籍謄本,就能從地籍謄本上找到『他項權利部』抵押權的情形。抵押權設定的金額通常是貸款金額的1.2倍,如抵押權設定1200萬,則銀行放款金額就是1000萬,以貸款成數7至8成而言,賣方最初的買價可能就介於1250萬至1400多萬之間,也就是說,買方的開價只要在賣方最初的買價之上,基本上賣方都不會賠錢。若賣方的售價貼近當初的成交價格,則可能近期賣方有資金壓力,對於買方的議價談判可能更有利。

從地籍謄本也能看出屋主買屋的時間點,若屋主之前買房剛好在房市低點,持有成本較低,議價空間自然也較大。而若房子在一年內有過戶紀錄,可能是來自投資客脫手的物件,房子只要托售超過2個月,投資客的財務壓力相對會來得大可些,更可從7至8折開始議價。

三部曲:淡定不心急 讓賣方先沉不住氣

當然,房仲為了催促買方做決定,總會說「現在還有一組買方很喜歡,已經要付斡旋了。」或是「我老實跟你說,屋主的底價是1480萬,你開這個價錢,屋主就會賣了,而且這個價錢已經是同區域最低。」不過張欣民指出,仲介透露的價格資訊,往往僅是屋主表定的價格底限,絕非是價格的最後底限。而仲介這麼說,無非就是要逼買方出價,讓買方進入斡旋的程度,賣方就成功了一半,因此儘管再喜歡一個物件,也不能輕易透露自己的喜好,有些年輕族群直來直往,看到喜歡的房子也毫不掩飾,正好給仲介及賣方不降價的好藉口。

住商不動產企研室主任徐佳馨建議,除了看屋或議價時表現要淡定,議價時也一定要先用每坪「單價」去議價,最後再請屋主減掉「總價」的尾數,省下的金額絕對比直接用總價談多。不過,在換算單價前,最好先將總坪數與總價扣除車位坪數與車位的行情價,免得房仲常會浮報了每坪單價。

四部曲:溫情攻勢軟化屋主

張欣民笑說,房屋買賣是人與人之間的交易,人才是決定房價的關鍵,是否要降價、降價空間有多少,並無絕對,因此對非專業投資客的屋主來說,「裝可憐」、「裝窮」等攻勢往往相當有用,只要能得到屋主的認同甚至是同情,議價也會更順利。挑三揀四往往是必備的殺價技巧,但要和屋主搏感情,可別忘了換個說法再切入房子的缺點。張欣民建議,一開始可以多稱讚屋主及物件的條件,如讚美屋主的品味好、屋況維持得不錯,先捧高屋主,跟屋主相談甚歡後,再提到房子的缺點,並利用改善缺點的說法,讓屋主能接受降價。如房子採光不好,就跟屋主表明想打掉牆面讓光線進來,但購屋已經榨乾最後一滴金錢了,請屋主算便宜一點,讓你留一些裝修費。只要能和屋主相談甚歡,再動之以情,議價通常很有效。

如果房價真的殺不動,那麼請屋主附贈電器或家具,也是省了未來入住後採買家電家具的費用,不過契約中仍要詳細載明賣方同意贈送電器家具的品牌、型號,避免屋主反悔掉包。

年輕族群的荷包有限,不要只顧面子卻傷了裡子,掌握議價優勢,談出漂亮價格,為自己省下更多銀子,能拿來做更多自己想做的事情、買更多想買的東西,何樂而不為呢!

新聞來源:Yahoo!奇摩房地產

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