年輕族群口袋不深，預算有限，想要達成買房夢想，當然得錙銖必較！除了選擇總價符合預算的物件，若喜歡的物件稍微超出預算，不妨大膽向屋主議價，在經濟能力可負擔的情況下買到夢想屋。
首部曲：了解行情是殺價的第一步
議價絕對不是胡亂砍價，若是買方開出的價格偏離市場行情太多，反而透漏自己的無知，讓賣方及仲介有機會能痛宰買方一頓，因此想要殺價，第一個功課就是必須先了解周邊的市場行情。想要掌握行情，勤跑幾家仲介店頭、建案接待中心，目前各家房仲業的網站，也可查詢公開的成交價格。在實價登錄上路後，了解市場行情不再困難，不過即使在同一個區域範圍內的房價，仍會因中古屋、新成屋、預售屋的條件不同而有所差異，因此天時地利不動產顧問公司總經理張欣民就建議，在鎖定購屋的區域範圍後，不論新舊屋都可以到處看屋，一方面練看屋的功力，一方面也能更貼近市場行情。
當然，看到喜歡的房子之後，若能先知道房子貸款的成數，先到附近的銀行進行鑑價，由於銀行鑑價較為保守，買方甚至可以拿銀行的鑑價回頭跟屋主議價，而且最終買方貸款的金額應該也差不多，才不會有歡喜簽約最後卻發現貸款不足的憾事。
二部曲：掌握屋主持有成本與時間
「屋主外派急售！」「降價特區，價格美！」賣方市場上哪來這麼多移民、外派急售的屋主，到底屋主是投資客被斷頭，還是實力雄厚到可以慢慢挑買方，關係到與賣方議價的心理戰，因此了解屋主的財務情況及購屋時間點，對於議價的勝負往往也有決定性的影響。張欣民建議，只要到地政事務所申請地籍謄本，就能從地籍謄本上找到『他項權利部』抵押權的情形。抵押權設定的金額通常是貸款金額的1.2倍，如抵押權設定1200萬，則銀行放款金額就是1000萬，以貸款成數7至8成而言，賣方最初的買價可能就介於1250萬至1400多萬之間，也就是說，買方的開價只要在賣方最初的買價之上，基本上賣方都不會賠錢。若賣方的售價貼近當初的成交價格，則可能近期賣方有資金壓力，對於買方的議價談判可能更有利。
從地籍謄本也能看出屋主買屋的時間點，若屋主之前買房剛好在房市低點，持有成本較低，議價空間自然也較大。而若房子在一年內有過戶紀錄，可能是來自投資客脫手的物件，房子只要托售超過2個月，投資客的財務壓力相對會來得大可些，更可從7至8折開始議價。
三部曲：淡定不心急 讓賣方先沉不住氣
當然，房仲為了催促買方做決定，總會說「現在還有一組買方很喜歡，已經要付斡旋了。」或是「我老實跟你說，屋主的底價是1480萬，你開這個價錢，屋主就會賣了，而且這個價錢已經是同區域最低。」不過張欣民指出，仲介透露的價格資訊，往往僅是屋主表定的價格底限，絕非是價格的最後底限。而仲介這麼說，無非就是要逼買方出價，讓買方進入斡旋的程度，賣方就成功了一半，因此儘管再喜歡一個物件，也不能輕易透露自己的喜好，有些年輕族群直來直往，看到喜歡的房子也毫不掩飾，正好給仲介及賣方不降價的好藉口。
住商不動產企研室主任徐佳馨建議，除了看屋或議價時表現要淡定，議價時也一定要先用每坪「單價」去議價，最後再請屋主減掉「總價」的尾數，省下的金額絕對比直接用總價談多。不過，在換算單價前，最好先將總坪數與總價扣除車位坪數與車位的行情價，免得房仲常會浮報了每坪單價。
四部曲：溫情攻勢軟化屋主
張欣民笑說，房屋買賣是人與人之間的交易，人才是決定房價的關鍵，是否要降價、降價空間有多少，並無絕對，因此對非專業投資客的屋主來說，「裝可憐」、「裝窮」等攻勢往往相當有用，只要能得到屋主的認同甚至是同情，議價也會更順利。挑三揀四往往是必備的殺價技巧，但要和屋主搏感情，可別忘了換個說法再切入房子的缺點。張欣民建議，一開始可以多稱讚屋主及物件的條件，如讚美屋主的品味好、屋況維持得不錯，先捧高屋主，跟屋主相談甚歡後，再提到房子的缺點，並利用改善缺點的說法，讓屋主能接受降價。如房子採光不好，就跟屋主表明想打掉牆面讓光線進來，但購屋已經榨乾最後一滴金錢了，請屋主算便宜一點，讓你留一些裝修費。只要能和屋主相談甚歡，再動之以情，議價通常很有效。
如果房價真的殺不動，那麼請屋主附贈電器或家具，也是省了未來入住後採買家電家具的費用，不過契約中仍要詳細載明賣方同意贈送電器家具的品牌、型號，避免屋主反悔掉包。
年輕族群的荷包有限，不要只顧面子卻傷了裡子，掌握議價優勢，談出漂亮價格，為自己省下更多銀子，能拿來做更多自己想做的事情、買更多想買的東西，何樂而不為呢！
新聞來源：Yahoo!奇摩房地產
沒有留言:
張貼留言