買屋、換屋 335法則幫大忙

高房價和高房貸讓很多家庭在主要經濟來源一旦意外過時，每個月的房貸壓得家人透不過氣，進而使大部分房子被法拍或屋主須忍痛賤價賣房，房仲業表示，不管是買屋或換屋，都要留意財務規畫，「335法則」可以作為買房的重要參考。

針對買房「335法則」，東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示，就是指自備款3成、每月房貸控制在家庭收入的三分之一、房價不超過年收入的5倍等3大原則來做參考，如此規畫才不致於影響流動性。

因為買房或者換屋都不如想像容易，需要多預留時間以及資金，黃淑苓表示，如找屋、看屋約需兩個月、買賣過戶流程約一個月，裝修約兩個月、最後的搬遷、擇日、買家具也要花上一個月，至少預留半年時間準備會較充裕。

陳小姐3年前買了預售屋已完工正準備交屋，由於不想揹高額房貸，因此趁交屋前賣舊居，很幸運地也順利出售，設計師告訴她，新屋裝潢時間約3個月，於是她向買方談妥3個月後交屋，然而新居裝潢一直不順，裝潢工程一再延誤，讓她只得緊急先租房，等待新居裝潢完工。

房仲業表示，上述例子只是小case，因為這位陳小姐只要租房等待新居裝潢好就行，但有些換屋者在換屋過程一直不順，因舊居無法順利出售，也被高額房貸壓得喘不過氣來就得便宜賣房，若資金不是很充足，還是應以「先賣後買」較穩健。

除了「335原則」，也有理財專家以租金負擔估算買房能力，住商不動產企劃室主任徐佳馨表示，以每個月負擔的租金視為未來每個月支付貸款的金額，即可依此計算出貸款金額。

假設房租為2.5萬元，銀行貸款利率為2％，貸款7成，若只是每個月付利息，約可以購買2,000萬元的房子，貸款1,400萬元；但若要每個月要還本金的話，2.5萬元最多只能貸500萬元。

徐佳馨說，年輕族群在購屋時往往重感覺，預算一加再加，忽略自身還款能力，或是選擇高總價，低自備款的房屋（如百分百房貸、買屋頭期款可刷卡分期等），並且擴張信用，在現今銀行貸款多有寬限期的優渥條件下，一開始還款輕鬆，卻容易不知不覺為自身財務埋下不定時炸彈。

新聞來源：工商時報