政府擬獨賣容積 建商︰助漲房價

業者藉捐地取得容積、再高價賣出的情形恐成絕響，內政部營建署擬關閉民間自由買賣容積大門，全部由政府作莊，統一出售容積，容積出售價格將以移入基地的區域行情為參考標準，修正辦法最快上半年出爐。

不少建商大喊此舉將拉高建築成本，勢必會轉嫁到建案，造成房價上漲。但營建署長葉世文指出，建商有很多藉口可以讓房價上漲，也要看民眾買不買單，若以此為藉口墊高售價，民眾不買單，還是得回歸市場機制。

過去業者常以低價買進公共設施保留地，再捐地給政府，取得的容積移入建案後，就可以高價賣出，賺取高額價差。

葉世文昨在營建署年終記者會指出，未來容積移轉將出現大變革，過往民間自由買賣及向政府購買容積的雙軌制度，將修正為全由政府統一出售，此舉可有效管制容積；賣出容積所得金額，將專款專用，作為公共建設的費用，目前興建中或規劃中的各捷運線所增加的容積，均研擬納入此方案。

葉世文補充，出售容積獲得的資金，除作為公共建設經費外，也將作為買回公共設施保留地的基金，至於買回機制將以價格最便宜的優先承購。

成本增勢必轉嫁 空窗期恐爆囤容積潮

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，一旦關閉民間買賣容積管道，並以市價賣出，如果房市景氣好，建商勢必會直接轉嫁到房價上；如果房市景氣不好，就會造成地價下跌，因為建商會合併計算整體可建容積的成本。

值得留意的是，本方案因方式與上路時間都不確定，可能會造成這段空窗期間，開發商搶囤容積的現象。

至於建商將增加多少成本，得視個案而定。舉例來說，假設容積樓地板是一百坪，每坪容積坪單價約一百萬元，規劃移入容積是二十坪，當初是選擇買入公共設施保留地方式，取得容積移轉，等於移入基地市值兩成，買進價格約四百萬元，總購地成本約一．○四億元，若以總容積一二○坪，拆算每坪容積平均成本約八十六．六萬元。

若未來只能跟政府買入容積，而買進容積價格為市值九折，總購地成本將增加到約一．一八億元，拆算每坪容積成本約九十八．三萬元，預估將增加十三．五％的成本。

容積移轉設上限 容積獎勵也研擬限縮

公部門除限制容積移轉來源外，也研擬設置容積獎勵上限，營建署官員舉例，過往容積獎勵太過浮濫，曾發現未升格前的高雄縣，出現一．二倍的容積獎勵，因此容積獎勵上限也是此次修正方向的範圍。

未來研擬一般區域獎勵上限為二十％，都更區域為五十％，若搭配研擬限制容積移轉最高上限，容積將大受限制，目前學者提議上限是兩成，但建商並不認同，目前仍處協商階段。

新聞來源：自由時報